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No se puede decir que una hipoteca tipo variable sea mejor que una hipoteca a tipo fijo, puesto que al final esto va a depender de cada persona o familia, del trabajo que tenga, de los ahorros, de condiciones financieras que pueda conseguir y de cuestiones personales.
Cada vez se contratan más hipotecas de tipo fijo, algunas entidades las proponen a sus clientes, como forma de evitar cláusulas suelo. Otros, se lanzan a ellas pensando que es una manera de blindarse frente a una posible subida de tipos… Y hay quien recomienda contratar préstamos a tipo fijo, pues consideran que son más interesantes y ofrecen mayor seguridad a los usuarios ¿Es así?
Lo que si estamos viendo que en los últimos meses,que los bancos están incentivando las hipotecas a interés fijo como alternativa a la de interés variable, por lo que las diferencias entre unas hipotecas y otras son muy pocas, en la actualidad hay ofertas a tipo fijo y variables bastante parecidas.
¿Por qué hacen esto los bancos? Para garantizar sus márgenes, los bancos se mueven en un entorno de préstamos con intereses muy bajos, debido a que el tipo de interés europeo, el Euribor esta en negativo. Es decir, sobre el diferencial establecido por cada banco, el Euribor no suma nada. Así, la necesidad de las entidades financieras de proteger sus márgenes, las empuja a apostar por las hipotecas a tipos fijos, que no se ven afectadas por lo que haga el índice europeo.
Por lo general, las hipotecas a interés fijo se recomiendan a aquellas personas que quieren un menor riesgo, pues sus mensualidades se mantienen sin cambios y, por lo tanto, son unos productos considerados más seguros.
En cambio, las hipotecas variables son actualmente unos productos más asequibles, especialmente a corto plazo, además, las entidades suelen ofrecer períodos de amortización más extensos, de entre 30 y 40 años en estos casos, lo que reduce el coste de las mensualidades.
• Cuotas estables. Las cuotas son siempre las mismas, por lo que el cliente podrá saber cuánto deberá abonar cada mes. Esto se debe a que el interés de la hipoteca no depende de ningún índice de referencia, por lo que se puede conocer por adelantado, incluso antes de contratar la hipoteca.
• Menor coste a largo plazo. Aunque los intereses de las hipotecas fijas son más elevados que los de las hipotecas variables, al tener plazos más cortos, se reduce el número de años en el que pagaremos intereses, por lo que a la larga genera ahorro con respecto a las hipotecas a largo plazo.
• Condiciones cada vez más asequibles. Ofrecen intereses por debajo del 3 %, incluso del 2 %. Y, a pesar de que antes, los plazos de amortización eran mucho más cortos, ahora también incluyen periodos cada vez más largos (la media es de 20 años).
• A corto plazo tienen mensualidades más elevadas. Las hipotecas fijas al disponer de plazos más cortos, pero de intereses más altos, las cuotas son más caras que en una hipoteca variable, por lo que se necesita disponer de unos ingresos suficientes.
• Penalizan el cambio. Incluyen por ley una comisión de riesgo por tipo de interés, que normalmente oscila entre el 0,5 % y el 5 % del capital pendiente para amortizar. Esta comisión se activa al cancelar anticipadamente la hipoteca, al amortizarla anticipadamente o al subrogarla. Esto se va a amortiguar con el Proyecto de Ley de Crédito Hipotecario aprobado en el Consejo de Ministro del 3/11/2017
• Más comisiones. Las hipotecas a interés fijo suelen tener más comisiones y más elevadas. Un ejemplo de ello es la comisión de apertura, que en este tipo de préstamos hipotecarios es bastante complicado evitarla.
• A corto plazo son más económicas. Los intereses que debemos abonar cada mes son bajos debido a que el euríbor cotiza en valores mínimos y a que los diferenciales son cada vez más bajos. Además, los plazos son largos, por lo que las cuotas mensuales de cualquier hipoteca media son bastante asequibles e, incluso, inferiores a las de un alquiler.
• Los plazos de amortización suelen ser más largos. En el mercado actual es posible encontrar hipotecas a tipo variable con plazos de hasta 40 años. La mayoría de bancos conceden 30 años para una primera vivienda y hasta 20 para una segunda.
• En general, tienen menos comisiones. A diferencia de las fijas, estos productos incluyen menos comisiones y, en caso de tenerlas, suelen ser más baratas. Además, los préstamos con un interés variable no tienen la denominada comisión por riesgo de tipo de interés, una penalización exclusiva de las hipotecas a tipo fijo. También cabe destacar que existen varios bancos que ofrecen esta clase de hipotecas sin ningún tipo de comisiones, especialmente los que operan exclusivamente online.
• Cuotas inestables. Al estar referenciadas a un índice de referencia, normalmente Euribor a 12 meses, la cuota varía tras cada revisión de la hipoteca, que suele ser semestral o anual. Por tanto, el coste de las mensualidades dependerá de la evolución del índice.
• Más caras a largo plazo. Aunque las cuotas son más reducidas, al prolongarse durante más años acabamos pagando más intereses, lo que es lo mismo, la hipoteca es más cara. De aquí la importancia de establecer unas cuotas bajas, pero sin alargar la hipoteca en el tiempo.
• Pueden tener cláusula suelo. Aunque actualmente los bancos no comercializan hipotecas con suelo hipotecario, es cierto que todavía no es ilegal aunque sí declarado nulo por algunos juzgados. El suelo hipotecario no hace otra cosa que una protección del banco por si el Euribor alcanza niveles mínimos.
Mi consejo, si yo contratara una hipoteca hoy, la haría a tipo variable, buscando el mejor diferencial y “las mínimas vinculaciones”: seguro de vida, seguro de hogar, domiciliación de nominas, planes de pensiones, etc. Negociar y negociar.
Pero entiendo, que en la hipoteca entra otros factores (además personales y financieros) el psicológico, la seguridad, la certeza de poder pagarla, o el miedo, por lo que cada persona y cada familia es un mundo.
Por lo que contratar una hipoteca a tipo fijo o tipo variable a a depender mucho de las circunstancias personales y financieras de cada persona o familia.
Hipoteca fija o variable ¿Qué opción es más interesante en 2017? visto en Helpmycash
¿Hipotecas con interés fijo o variable? visto en OCU Inversiones
Hipotecas fijas o variables ¿Cuál contrato? visto en Arriaga asociados
Fotos : Ahorro capital ; Pisos.com; Zamora24horas
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Los criterios de concesión de una hipoteca para comprar casa, son cada día más exigentes, por lo que se hace necesario conocerlos a fondo.
Foto: Portal inmueble
La facilidad para conceder hipotecas de los años previos al estallido de la burbuja no volverá, dado que los bancos ahora son más cautos a la hora de conceder hipotecas, aunque esto no signifique que se ha cerrado el grifo del crédito
Con este panorama resulta fundamental conocer las condiciones imprescindibles que debemos cumplir para conseguir esa hipoteca que necesitamos para comprarnos nuestra casa, que podríamos resumir en:
Uno de los requisitos para pedir una hipoteca es disponer de ahorros suficientes, ya que actualmente los bancos no financian el 100 % del valor de la casa a comprar, sino que solo prestan hasta un 80 % de ese valor, el más bajo entre tasación y compraventa. El 20% restante lo tienes que poner tú.
Pero, además, tienes que contar con los gastos de compraventa y formalización de la hipoteca que rondan el 10% del total de la compra de la casa. Por tanto, para plantearte comprar una casa debes tener ahorros por valor de un 30% del importe de la casa. Por ejemplo, si la casa cuesta 150.000 euros, debemos contar con unos ahorros de 45.000.
Para que el banco nos conceda la hipoteca tendremos que contar con un empleo estable con una duración indefinida, antigüedad laboral y un salario elevado, entendiendo por estabilidad laboral, una vida laboral continuada superior a 2-3 años. Generalmente se valora más a los funcionarios o a asalariados con contrato fijo y varios años en la misma empresa y menos a los asalariados con contrato temporal o a los autónomos
Actualmente las entidades bancarias exigen domiciliar ingresos como mínimo de 2.000 € entre todos los titulares (unidad familiar). Por lo que si tenemos una nómina inferior a este valor, tendremos que solicitar la hipoteca junto con otro titular, cuyos ingresos sumados a los nuestros superen los 2.000 €.
En general no conseguiremos que nos den una hipoteca que equivalga a una cuota de más del 30- 40% de lo que ganemos. Por ejemplo, si tu sueldo es de 1.500 euros, no te permitirá pagar una cuota mayor de 525 euros.
Si no alcanzas los ingresos mínimos, lo más recomendable es no embarcarse en una deuda que durará décadas y optar por el alquiler.
Los bancos no se conforman con que le contratemos una hipoteca, sino que hacen imprescindible la contratación de otros productos que les aseguren una mayor “fidelidad” del cliente y además aporten mayor rentabilidad. Se trata normalmente de la domiciliación de nómina y los recibos habituales suministros, contratación de un seguro de vida y otro de hogar, y otras opciones de aportaciones a fondos de pensiones u otro tipo de seguros. Cuanto mayor sea la vinculación, mayor será nuestra capacidad para obtener un mejor precio.
Comprueba cada uno de los puntos, y haz tus propios cálculos, después ya puede acudir a por tu préstamo con mayor seguridad.
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Para comprar una casa, en el 80% de los casos necesitas negociar una hipoteca.
La mayoría de los compradores de casas necesitan una contratar una hipoteca, pero ¿Cómo llevar a cabo una buena negociación con el banco? ¿Qué tenemos que tener en cuenta a la hora de negociar?
Pese a un incremento de los alquileres, los españoles siguen prefiriendo comprar casa, un 76% de los hogares son casas en propiedad.
Pero hoy para conseguir una hipoteca interesante, tienes que tener dinero ahorrado y un trabajo estable.
Tres Ofertas
En primer lugar, nuestro consejo que solicitar como mínimo tres ofertas, para comparar y poder tomar una decisión. Ve primero a tu oficina bancaria de toda la vida, que es la que mejor conoce tu perfil como cliente. Luego contrasta la información que te den, con la de las otras dos entidades. Pero exige todas las ofertas por escrito.
Importe de la entrada
Es muy importante para la negociación: la cantidad que puedas aportar a la entrada de la compra de tu casa. Mayor importe en la entrada e ingresos estables te permiten una gran posición negociadora. Esto es, si el cliente va a aportar una buena cifra como entrada y el peso de la hipoteca sobre sus ingresos es relativamente pequeño, posiblemente tendrá posibilidades de rebajar los intereses, porque es un cliente interesante para el banco.
Dos condiciones para tener una buena posición negociadora
Las entidades reguladoras aconsejan a los bancos no financiar más del 80% del valor tasación de la casa que se va a hipotecar, así como que la cuota del la hipoteca no sea superior al 35% del salario del comprador. Todo aquel que se ajuste a estas dos condiciones podrá conseguir las mejores condiciones en sus hipotecas.
El diferencial
Pero, si la capacidad económica es óptima, la clave de la negociación será el diferencial. ¿Qué es el diferencial?
Es la parte del tipo de interés que el banco exige más allá del tipo base (generalmente, el euríbor). Si el banco ofrece una hipoteca a euríbor+1, está exigiendo que durante la vida del crédito, el hipotecado pague unos intereses del 1% sumados al nivel del euríbor en ese momento. El euríbor fluctúa cada mes y los bancos revisarán esa parte de los intereses una vez al año. Es esencial conseguir un diferencial bajo.
Ahí es donde el cliente debe acudir a tres entidades al menos, para saber si el nivel que le ofrecen es más o menos el del mercado. También se puede estudiar elegir una hipoteca de tipo fijo: en ese caso los intereses serán más altos, pero serán los mismos todos los años que dure el crédito.
Productos Vinculados
Una opción secundaria, es obtener un mejor diferencial a través de la suscripción de productos vinculados. Aquí, cuidado con la letra pequeña: quizá los intereses sean más bajos, pero sea obligatorio a cambio pagar un seguro anual muy elevado. Hay que hacer números.
El cliente puede, por ley, rechazar cualquier producto que el banco quiera vincular con la hipoteca, hasta el seguro del hogar, que suele ser más caro que los que tienen cualquier aseguradora. Pero si no lo haces con el banco, tu diferencial será mayor. Pero lo que puedes hacer, es que una vez pasado el primer año, de das de bajo del seguro hecho por el banco o negocias la prima a la baja, con ofertas de aseguradoras.
Lo mismo ocurre con las domiciliaciones, las tarjetas asociadas a la hipoteca o el seguro de vida.
Posdata:
Desconfía del banco que solo mejora su anterior oferta si hay otra para comparar, debemos confiar en aquel que nos da lo mejor al principio, que nos aconseja cómo conseguir las mejores condiciones, sin tener delante una oferta de otro banco.
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