Alquiler

¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

 

Tras la última reforma de la LAU, con la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler del año 2013, se redujo la duración mínima del alquiler de 5 a 3 años para los contratos firmados desde su entrada en vigor.

Si por contrato se estipula una duración menor (por ejemplo 1 año) se prorrogará anualmente hasta llegar a los 3 años, salvo que el inquilino manifieste su intención de finalizar el contrato. Durante esos 3 años, el propietario sólo puede evitar las prórrogas obligatorias si necesita el inmueble para su uso como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado o cónyuge divorciado.

Si nos encontramos en un contrato de alquiler una cláusula como esta: La duración del alquiler es de UN AÑO.De esta cláusula se deduce que ambas partes están obligadas por el contrato de alquiler por el plazo de un año, pero, aunque nada se exprese en el contrato, la Ley impone al propietario una prórroga.

De modo que el año de duración pactado obligaría ambas partes, pero llegado su vencimiento, el propietario no puede dar por finalizado el contrato, sin el consentimiento del inquilino, hasta que se cumplan 3 años.

Ejemplo:

Se hace un contrato de alquiler de una duración pactada de UN AÑO a contar desde el 1 de enero de 2017, puede ocurrir:

1º.- Que el inquilino NO comunica, en ningún momento, al propietario su voluntad de  NO  prorrogarlo. Entonces el contrato se prorrogará, desde el 1 de enero de 2018 al 1 de enero de 2020.

2º.- Que el inquilino SI comunica antes del 2 de diciembre de 2017 su voluntad de de NO prorrogarlo. El contrato se extingue el 1 de enero de 2018.

3º.- Que el inquilino SI comunica antes de 2 de diciembre de 2018 su voluntad de NO prorrogarlo. El contrato se extingue el 1 de enero de 2019

Lo normal es que la cláusula de duración, en el contrato de alquiler, contempla esta exigencia, aunque no es necesario.

Un ejemplo de cláusula, sería:

Clausula X: La duración del alquiler de la vivienda es de UN AÑO. Llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el contrato de alquiler alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el inquilino manifieste al propietario, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquier de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por lo tanto, la negativa a la prorroga legal, o aquella cláusula que señale que el alquiler tiene una duración de UN AÑO, transcurrido el cual las partes podrá decidir prorrogar, es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 de la LAU, que dice que se prorrogará obligatoriamente para el propietario y de forma voluntaria para el inquilino hasta un máximo de 3 años. Por lo que es un cláusula nula muy frecuente en los contrato de alquiler.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.
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¿Quieres alquilar? Cosas a tener en cuenta

 

Alquilar no es poca cosa, te comprometes a pagar una cantidad de dinero importante a la que debes hacer frente cada mes. Por lo tanto, el proceso de alquilar una casa es algo bastante serio.

He aquí algunas cuestiones que debemos tener en cuenta, antes de decirte por un alquiler una casa:

  1. El precio

Todo se puede negociar, debemos estudiar la zona, la cantidad de visitas que tienen los anuncios, visitar la casa y estudiar al propietario  para obtener un precio lo más beneficiosos posible para nosotros.

  1. El importe de renta mensual

Tenemos que acordar con el propietario que gastos entran en el importe de  la renta mensual, y cuáles no: comunidad, IBI, luz, agua, etc.  Y poner lo acordado en el contrato.

  1. Duración del contrato

Todo contrato de alquiler debe estar sujeto a un plazo, que se establece entre el propietario y el inquilino. Pero independientemente de lo pactado, si es una casa habitual, tenemos que tener en cuenta la llamada prórroga forzosa. Y, si el inquilino quiere abandonarla antes, cuando puede hacerlo.

  1. Finanzas, garantías y avales

Si el propietario nos pide garantías, que dependerá de la solvencia del inquilino, estas pueden ser de varias mensualidades o un aval. Debemos negociar con el propietario las garantías, si la casa nos interesa. Y, además lo legal es un mes de fianza.

  1. Alta de Suministros

Tenemos que dejar bastante claro en el contrato quien se hace cargo de la luz, agua, y otro suministro, quien se tiene que dar de alta en las compañías correspondientes, haciéndose responsable de su pago. O bien, acordar su pago como cantidad asimilada a la renta mediante justificación de las facturas correspondientes.

 

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¿Obligaciones fiscales del propietario y el inquilino?

 

Firmar un contrato de alquiler te exige obligaciones fiscales con Hacienda, teniendo en cuenta si el contrato es por una casa o un local.

Y, afecta a los siguientes impuestos:

 IVA

Un contrato de alquiler de una casa se encuentra exento de IVA, y un contrato de local de negocio debe de pagar IVA. En este último caso, las obligaciones fiscales,  del propietario son: debe darse de alta en Hacienda y realizar la declaración de IVA trimestral (modelo 303), la anual va incluido en el 4 trimestre.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El ITP grava solo los alquileres de casas, el inquilino es quien  deberá liquidar dicho impuesto mediante uso de efectos timbrados en cuantía variable según el valor del alquiler, y según cada Comunidad Autónoma. El responsable, de estas obligaciones fiscales y del pago del impuesto será el inquilino, cualesquiera que sea lo acordado en el contrato. Pero si este no lo hace, el propietario es subsidiario del pago, debe exigir al inquilino justificación del pago.

Impuesto Renta Personas Físicas

Por otro lado, con independencia de la sujeción o no al IVA, las rentas cobradas por el propietario  deben ser declaradas en la declaración anual del IRPF, pues constituye una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario. Deduciendo los gastos necesarios. O

Retenciones IRPF

Contrato de alquiler de una casa, el inquilino persona física no está obligado a practicar retención.

Contrato alquiler de local de negocio, el inquilino  persona física que ejerce una actividad económica debe practicar retención. El inquilino persona jurídica está obligado a practicar retención (se incluyen, aunque no tengan tal naturaleza, a comunidades de propietarios y entidades en régimen de atribución de rentas), con la excepción de que las rentas satisfechas al mismo arrendador no superen los 900€ anuales.

Junto con la obligación de presentar retención el inquilino está obligado a presentar el modelo 115 ya sea mensual o trimestral, según corresponda.

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