Alquiler

Una pregunta como una casa ¿Compro o alquilo?

Una pregunta como una casa ¿Compro o alquilo?

¿Compro o alquilo casa? esta es la pregunta que nos hacemos todos y a la que nos cuesta encontrar la respuesta adecuada. Esta es la “pregunta”, a la que queremos obtener respuesta, cuando nos planteamos la decisión de vivir por nuestra cuenta. Seguir leyendo →

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Alquiler vacacional contra alquiler anual

Soy auxiliar administrativa.“Quiero ser madre, pero no puedo pagar el alquiler de una casa en la que vivir con mi pareja y mi bebé y llegar a fin de mes”. El alquiler vacacional contra el alquiler anual en la Costa Noroeste de Cádiz.

Si tienes un trabajo a media jornada o a jornada completa, pero ganas menos de 1000 €, tienes difícil emanciparse, porque no puedes acceder a financiación para comprar una casa, ni alquilar, con el precio al que están los alquileres y las garantías que piden, sobre todo en municipios turísticos de costa.

En el mercado que yo conozco, en la Costa  Noroeste de Cádiz (Sanlúcar de Barrameda, Rota y Chipiona) está ocurriendo lo mismo que en otros municipios turísticos de la costa andaluza, llega el verano y son muchos los turistas españoles y extranjeros que buscan una casa donde pasar las vacaciones, esto hace,  que se produzca una alta concentración de casas destinadas exclusivamente al alquiler vacacional, y, menos destinadas al alquiler anual.

Este hecho tan deseado para todos, la llegada del verano a estos municipios, está produciendo en la población local, sobre todo, para los que tienen trabajos más precarios, serias  dificultades a la hora encontrar casa en alquiler, y por consiguiente, lograr su emancipación. Sobre todo,  en los colectivos más desfavorecidos: jóvenes, mujeres de violencia género, etc.

La oferta de alquileres anuales en los municipios de la Costa Noroeste es cada vez más “escasa” ya que “la mayoría de los propietarios o tenedores de casas  sólo alquilan a turistas en verano” o a “maestros” en invierno.

Cuando se aproxima el verano, la mayoría de los propietarios, rescinden los contratos con sus inquilinos para volver a ofertar la casa a un precio mucho más elevado. Según datos del mercado inmobiliario en la Costa Noroeste, las casas que se alquilan desde octubre a mayo, la renta mensual media puede estar entre 300 y 600 euros, pero rebasan los 1.500 euros en los meses de verano, incluso la quincena.

También, tenemos que ponernos del lado de los propietarios, que temen el impago de la renta (y lo que tarda en resolver la justicia), los desperfectos, el subarriendo, que metan más inquilinos, etc., es comprensible a muchos les ha costado mucho esfuerzo y ahorros tener una segunda para casa para sacarle rentabilidad. Y, prefieren no arriesgar en contratos anuales (teniéndola vacía 9 o 10 meses) y alquilar por meses, semanas o días (verano) a personas distintas y cobrando por anticipado.

La Costa Noroeste hace su agosto entre los meses de junio y septiembre. El verano trae grandes ingresos para los municipios, que hace del mismo, su reserva para el resto del año incrementando los precios de alquiler de viviendas hasta seis veces su valor. Es la simple y sencilla la ley de la oferta y la demanda, y las administraciones tiene que seguir apoyando, porque el turismo es fundamental para la Costa Noroeste y que se alquilan casas, también.

Pero lo mismo que hay que apoyar el turismo, las administraciones debe buscar soluciones a este problema, para que personas que “están trabajando” puedan emanciparse, y, elegir entre comprarse una casa o alquilarla.

Pero si deciden alquilar, que se encuentren con el apoyo de las “administraciones públicas”, hay ciudades que están intentando resolver este problema, ayudando a estas personas trabajadoras a que puedan emanciparse, subvencionado parte del alquiler o respondiendo como avalistas ante los propietarios, con los llamados “seguros de alquiler”, que garantizan al propietario el cobro de las mensualidades, por si estas personas se quedan en el paro o no pueden pagar.

Postada:

El programa Bizigune, del Gobierno Vasco, tienen entre otras, el pago garantizado de la renta al propietario y la devolución de la casa en buenas condiciones. Además si la casa necesita reparación, el propietario puede acceder a préstamos de hasta 18.000 € sin intereses.

Foto: ABC

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Alquiler turístico y de verano ¿lo declaras a Hacienda? Ejemplo práctico

¿Alquilas tu casa por Airbnb, Homeaway, Idealista? Pues, que sepas que te pueden controlar Hacienda.

En este sentido, lo primero que debemos tener claro es que es obligatorio declarar el dinero de los alquileres turísticos y de verano a la Agencia TributariaEs más, que, en caso de no hacerlo, se exponen a importantes sanciones por parte de Hacienda.

De hecho, Hacienda cuantifica que el 75% del total de estos tipos de alquiles (turísticos y veraneo en la costa) no se declara, y está poniendo todos los medios necesarios para que esto no se siga produciendo.

El propietario que alquila, debe calcular el rendimiento no solo del tiempo que se ha ocupado la casa, sino también del tiempo que no ha estado ocupada:

1.-Impuestos cuando alquilas la casa

Debe calcular el rendimiento (positivo o negativo) para declarar a Hacienda, quitando a los ingresos del alquiler, los gastos necesarios para obtenerlos. Gastos como: el IBI, los intereses de la hipoteca, comunidad, seguros, gastos de la inmobiliaria, publicidad en portales, etc.

Pero ojo, no puedes deducirte el importe total del gasto, esto es, por ejemplo el importe total del IBI, sino solo la parte correspondiente al tiempo alquilado. El propietario deberá dividir el importe pagado al Ayuntamiento por 12 y después multiplicarlo por el número de meses que el inmueble ha estado alquilado.

2.-Impuestos cuando la casa no está alquilada

Cuando la casa no esté alquilada también tendrás que paga a Hacienda, ellos entienden que por el mero hecho de tener una casa vacía tienes la posibilidad de lograr unos ingresos. Que después decidas hacerlo o no será cosa tuya, pero Hacienda hará como si hubieses recibido ese dinero. Es lo que se conoce como una imputación de renta.

En la práctica,  es que tienes que pagar a hacienda por el tiempo que no esté alquilada la casa,  a razón de un 1% del valor catastral de la casa  o el 2% si ese valor no se ha revisado desde el año 1994. La cantidad que resulte se divide entre los 12 meses del año y después se multiplicará por el número de meses que no ha estado alquilada la casa.

3.- Un ejemplo práctico de alquiler turístico o de segunda casa en verano

Imaginas que tiene casa en la costa, por ejemplo en Sanlúcar de Barrameda, que no constituye tu vivienda habitual y que la alquilas algunos meses al año, a través de Airbnb, Homeaway, Idealista u otras plataformas y/o portales inmobiliarios.

La casa está valorada en 120.000 euros y el rendimiento que obtienes es de 5.600 euros al año, durante 3 meses, los 2 meses de verano (julio y agosto) más 15 días en junio y 15 días en septiembre.

El importe de los ingresos a declarar serán 5.600 €, a los que hay que restar los gastos relacionados con el alquiler de 2 meses de verano y las dos quincenas de junio y septiembre. Siendo estos gastos los siguientes:

  1. IBI anual: asciende a 480 euros. Son 480 /12 = 40 € x 3 meses alquilado = 120 € es importe por los meses que la casa ha estado en alquiler de IBI.
  2. Intereses por la hipoteca de la casa: 900 euros al año. 900/ 12 meses= 75 € x 3 meses = 225 € gastos de intereses por el alquiler de tres meses
  3. Gastos de comunidad: 600 euros al año. 600/ 12 = 50 € x 3 meses = 150 € por los meses que la casa está alquilada.
  4. Tasa de basuras: 240 euros al año. 240/ 12 = 20 € x 3 meses = 60 € por los meses la casa está alquilada.
  5. Seguro de la casa: 199 euros al año. 199/ 12= 16,58 x 3= 49,74 € por los meses que la casa está alquilada.
  6. Gastos por comisión de alquiler o anuncio casa para gestionar el alquiler: 400 euros.
  7. Suministros del hogar (agua, electricidad, gas): 380 por los meses que la casa ha estado alquilada.

El importe total de los gastos necesarios para obtener ingresos del alquiler son 1.384,74 €. Qué si se lo quitamos a el importe de los ingresos que son 5.600 €, nos deja un rendimiento de 4.215,26 €. Que es el importe que tenemos que declarar en la Renta del año que corresponda.

A esto habrá que sumar el dinero de la imputación de renta por tener la casa vacía durante los 9 meses restantes. Suponiendo que el valor catastral sea de 120.000 €, y que este valor no estaría revisado, tendremos que aplicarle a este valor el 2%, que sería 120.000 € x 2% = 2.400 € dividido en 12 meses es igual a 200 € al mes multiplicado por 9 meses la casa sin alquilar sería 1.600 € a declarar por la casa sin alquilar en la renta que corresponda.

Postdata:

Si Hacienda descubre  que has alquilado tu casa y no la has declarado te sancionará y además te obligará a presentar una declaración complementaria de IRPF incluyendo estos ingresos junto con un recargo dependiendo del tiempo que haya pasado. Además, que Hacienda dispone de cuatro años para revisar declaraciones pasadas.

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¿Pensando en alquilar? 10 claves a tener en cuenta

Alquilar no es poca cosa, te comprometes a pagar una cantidad de dinero importante a la que debes hacer frente cada mes. Por lo tanto, el proceso de alquilar una casa es algo bastante serio.

He aquí algunas claves cuestiones que debemos tener en cuenta, antes de decirte por un alquiler una casa:

1.El precio

Todo se puede negociar, debemos estudiar la zona, la cantidad de visitas que tienen los anuncios, visitar la casa y estudiar al propietario  para obtener un precio lo más beneficiosos posible para nosotros.

2.  El importe de renta mensual

Tenemos que acordar con el propietario que gastos entran en el importe de  la renta mensual, y cuáles no: comunidad, IBI, luz, agua, etc.  Y poner lo acordado en el contrato.

3. Duración del contrato

Todo contrato de alquiler debe estar sujeto a un plazo, que se establece entre el propietario y el inquilino. Pero independientemente de lo pactado, si es una casa habitual, tenemos que tener en cuenta la llamada prórroga forzosa. Y, si el inquilino quiere abandonarla antes, cuando puede hacerlo.

4. Finanzas, garantías y avales

Si el propietario nos pide garantías, que dependerá de la solvencia del inquilino, estas pueden ser de varias mensualidades o un aval. Debemos negociar con el propietario las garantías, si la casa nos interesa. Y, además lo legal es un mes de fianza.

5. Alta de Suministros

Tenemos que dejar bastante claro en el contrato quien se hace cargo de la luz, agua, y otros suministros, quien se tiene que dar de alta en las compañías correspondientes, haciéndose responsable de su pago. O bien, acordar su pago como cantidad asimilada a la renta mediante justificación de las facturas correspondientes.

6. Averías

Hay que estar a lo que diga el contrato, lo normal  es que se acuerde que las averías estructurales (tuberías, calderas, humedades…) sean a cuenta del propietario y los desperfectos del día a día corran del inquilino. Pero esto no siempre es así, y las averías son fuente constante de conflictos. Antes de entrar a vivir comprueba que todos los electrodomésticos, grifos y enchufes funcionen perfectamente.

7. Averiguar cómo son los vecinos

Te conviene saber si hay algún vecino problemático o si hay alguna otra cuestión relativa a la Comunidad que te pueda afectar, que edades tienen, hay que preguntar a los demás vecinos y al administrador

8. Si se pueden tener mascotas

Muchos propietarios no quieren  mascotas para evitar deterioros en el mobiliario y en la casa.  Debes tener este punto claro antes de alquilar, de lo contrario el propietario te puede poner problemas o incluso rescindir el contrato.

9. Hacer inventario de muebles

Si el piso es amueblado, los propietarios te hacen firmar junto al contrato una lista o inventario con todos los muebles que había en el piso en el momento en el que se te entregaron las llaves. Eso es lo que tiene que haber cuando tú dejes el piso.

10. Pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Es un impuesto poco conocido y de poca cuantía, pero cada vez que se alquila una casa, el inquilino debe abonar a su Comunidad Autonoma es impuesto por el derecho de uso del inmueble. Se puede pagar por un impreso en los estancos, a también en la Consejería correspondiente.

Resumiendo, además de donde este ubicada la casa, se recomienda tener en cuenta la cercanía al trabajo, comercios, transportes, zonas de ocio, etc. Revisar el estado de los suministros (luz, agua, etc.), la certificación energética, el estado de conservación (pinturas, pavimentos, etc., que funcionen bien los electrodomésticos, etc.

Pero muy importante, debemos establecer nuestro limite presupuestario para destinar al alquiler, que debe de exceder del 30% de nuestros ingresos

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¿Cómo depositar la fianza de alquiler en Andalucía?

 

1. ¿DÓNDE SE DEPOSITA LA FIANZA DEL CONTRATO DE ALQUILER?

Las fianazas deberán constituirse en efectivo como depósito sin interés en las Agencias de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) perteneciente a la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía.

 El ingreso del Depósito podrá realizarse:

a) En las Oficinas de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía:

Oficina de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Almería: C/Maestro Serrano, nº 3, 2ª planta. CP: 04004, Almería. Teléfono: 950.00.43.01.

-Oficina de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Cádiz: C/Cristóbal Colón, nº 14. CP: 11005, Cádiz. Teléfono: 956009600.

-Oficina de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Córdoba: C/Ronda de los Tejares, nº 32, 1ª planta. CP: 14008, Córdoba. Teléfono: 957003900.

-Oficina de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Granada: C/María Teresa León, nº 4. CP: 18013, Granada. Teléfono: 958 564390.

-Oficina de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Huelva: Avda Alemania nº 5. CP: 21002, Huelva. Teléfono: 959004700.

– Oficina de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Jaén: C/ Isaac Albéniz nº 2. CP: 23009, Jaén. Teléfono: 953330859.

– Oficina de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Málaga: C/ Cerrojo, nº 38. CP: 29007, Málaga. Teléfono: 951042808.

– Oficina de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Sevilla: C/ San Gregorio, nº 7. CP: 41004, Sevilla. Teléfono: 955030300.

 b) Vía telemática a través del portal de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía de la Consejería de Fomento y Vivienda.

La documentación requerida se aportará y firmará electrónicamente de forma individualizada durante el proceso de presentación. La firma electrónica se realizará mediante Certificado Digital o DNI electrónico. En la dirección Web de la Junta Andalucía, en este enlace  en los formatos de documentos electrónicos admitidos son: JPG, JPEG, GIF, PNG y PDF.

2. ¿QUIEN ESTÁ OBLIGADO A PRESENTARLA?

Los propietarios de los inmuebles alquilados, son los que tienen que presentar la fianza obligatoriamente.

3. DOCUMENTACIÓN REQUERIDA

 1. NIF Propietario o Inquilino: Si la presentación no la efectuase el propio Propietario (caso de presentación por el representante o colaborador social), se aportará el NIF del propietario e inquilinos.

2. Contrato de alquiler: Ejemplar original del contrato de alquiler en el que figuren las firmas de los intervinientes.

3. Fotocopia del Contrato de alquiler: fotocopia del contrato de alquiler en el que figuren las firmas de los intervinientes.

4. Original del modelo 806 en el que conste el pago realizado. Podrá descargar el modelo en el siguiente enlace: Modelo 806 Junta Andalucía

5.Referencia catastral del inmueble objeto de alquiler. Mediante la presentación de fotocopia del recibo del IBI.

6.Autorización del Propietario o Propietarios: Si la presentación no la efectuase el propio propietario (caso de presentación por el representante o colaborador social), se aportará autorización del propietario o propietarios para que se efectúe la presentación en su nombre.

4. PLAZO PARA EFECTUAR EL DEPÓSITO DE LA FIANZA

El ingreso del depósito se realizará en efectivo dentro del plazo de 30 DÍAS hábiles desde la fecha de la firma o entrada en vigor del contrato de alquiler. Para acreditar la constitución del depósito se entregará un resguardo conforme al modelo establecido por la Consejería de Economía y Hacienda. En caso de que el arrendador tardase más en hacer el trámite, deberá ingresar la fianza más un recargo del 20%.

5. INCUMPLIMIENTO DEL DEPÓSITO DE LA FIANZA

 El incumplimiento de depositar la fianza de alquiler es considerad infracción grave. Se ha de depositar el pago de una  mensualidad en el caso de viviendas y de dos mensualidades en el caso de local o garaje (uso distinto de vivienda).

El incumplimiento de esa obligación constituirá una infracción administrativa que NO afecta a la eficacia y validez del alquiler. Cuando se produzca el incumplimiento de la obligación de depositar la fianza se exigirán, además de su importe, los intereses de demora, y las sanciones que se indican.

 El incumplimiento de la obligación de ingresar la fianza puede conllevar sanciones que variarán dependiendo del tipo de infracción. Así, si ésta es leve, se impondrán multas desde 30 euros a 1.800 euros; y si la infracción es grave, serán del 50% al 150% del importe del depósito no constituido. Si la infracción se califica de muy grave la sanción corresponderá al doble de la multa que se hubiera impuesto por la sanción grave

6.ENTIDADES COLABORADORAS EN LA GESTIÓN RECAUDATORIA

BANCO POPULAR.DEUTSCHE BANK.BANCO MARENOSTRUM.BANCO SANTANDER.BANKIA.BARCLAYS BANK.BANCO DE SABADELL.BANCO URQUIJO.BANKINTER.BBVA.CATALUNYA. CAIXA.CAJASUR.CAIXANOVA.LA CAIXA. UNICAJA.CAJA DUERO.CAJASOL.CAJA RURAL DE UTRERA.CAJA RURAL DE GRANADA. CAJAMAR.CAJA RURAL DE CORDOBA.CAJA RURAL DE JAEN.

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Publicado por Fernando Hernandez en Alquiler, Noticias, 1 comentario

¿Que se debe hacer con la fianza de un contrato de alquiler?

No depositar la fianza de un contrato de alquiler en la Junta de Andalucía, puede acarrear sanciones de entre 300 a 6000 €

La fianza en los contratos de alquiler es una cantidad en metálico que el inquilino debe entregar al propietario, en garantía de posibles incumplimientos  del inquilino, ya sea por daños o por impago de renta

Otorgar la fianza en los contratos de alquiler, es una obligación legal que vincula a todos los contratos, ya sea de vivienda o de uso distinto y su deposito en el organismos correspondiente  es una obligación del propietario y un derecho para el inquilino.

Una vez que el propietario recibe el importe de la fianza ¿Qué es lo que tiene que hacer con ella?

La  Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de los propietarios de depositar la fianza, de los contratos de alquiler, que no devengará interés alguno, por lo que cada Comunidad, dentro de sus competencias, en la mayoría de los casos, han dispuesto de un sistema y de un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación.

En el caso de Andalucía  es la  Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), adscrita a la Consejería de Fomento y Vivienda, tiene entre sus funciones la gestión de las fianzas de los contratos de alquiler de viviendas e inmuebles.

La fianza de los contratos de alquiler debe depositarse en la cuenta de la Tesorería General de la Junta de Andalucía en el plazo de un mes desde la firma de los mismos. Se puede hacer presencialmente o telemáticamente.

Una vez ingresada la cantidad de la fianza, mediante el modelo 806, hay que presentar el justificante, con el original y copia del contrato en el AVRA de la Junta de Andalucía.  Una vez realizado, el propietario tiene la obligación de entregar al inquilino una copia del resguardo sellado.

La Junta tiene la obligación de devolver la fianza del contrato de alquiler al propietario en el plazo de un mes desde que la solicite.

Si el depósito se efectúa fuera de plazo tiene un recargo del 20% del importe  a depositar, si la fianza es de 400 €, tendría un recargo de 80 €.

Pero el  incumplimiento de la obligación de depositar la fianza por el propietario  supone una infracción de carácter administrativo que puede ser calificada de grave en  Andalucía,  la sanción supone entre el 50% al 150% del importe del depósito de fianza no constituido, y con multa de 300 a 6.000 euros.

La obligación de presentar la fianza de un contrato de alquiler, es únicamente del propietario, en ningún caso del inquilino puede ser sancionado por no efectuarlo, pero sí es recomendable que este, que pida el depósito a efectos de las deducciones del IRPF de las Comunidades Autónomas, por ayudas al alquiler.

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