Vendo mi casa en 2018 ¿Cuánto pago de impuestos?

Si usted ha vendido su vivienda o la va a vender a partir de 1 de enero de 2015, le vamos a explicar lo que tendría que pagar por ello. Tras la Reforma Fiscal, la ganancia o pérdida patrimonial por la venta de un inmueble, es la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra. Para su cálculo tenemos que tener en cuenta:

La venta de una casa tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la compraventa. Se pagará impuesto siempre que la venta haya sido por un precio superior a la compra, ya que en caso contrario, no se generará ninguna renta y no se tendrá que pagar el impuesto del IRPF.

En primer lugar hay que calcular el valor de compra y el valor de venta de la casa que hemos vendido:

1º.- Calcular el valor de compra de la casa que has vendido:

                     Hechos                   Gastos deducibles
(+) Importe satisfecho por la compra casa Valor compra en la escritura
(+) Gastos y tributos inherentes a la compra +IVA si fue vivienda nueva

+ITP si fue segunda vivienda

+Gastos Notaria, Registro, Gestoría.

+Gastos hipoteca: tasación, comisiones,    pero NO los intereses del préstamo compra

(+) Costes de inversiones y mejoras casa +Como aumentar la superficie. No cambiar un calentador.
(-) Importe de amortizaciones – Solo en caso de que haya alquilado casa

2º.- Calcular el valor de venta de la casa que has vendido:

                     Hechos                  Gastos deducibles
(+) Importe de la venta Valor de venta  en la escritura
(+) Gastos y tributos inherentes a la venta + Importe de la Plusvalía Municipal

+Comisiones Agencia Inmobiliaria

3º.– La ganancia o pérdida patrimonial obtenida se integra en la base del ahorro del IRPF, con independencia del periodo de su tenencia. Así, el tipo de gravamen es del 19,00€ sobre los primeros 6.000€ de ganancia, el 21,00% de 6.001 hasta 50.001 y más de 50.001€ de ganancia, el 23,00%.

4º.- Ejemplo práctico.

Si una persona compró una vivienda en 2000 por 100.000€ y la misma vivienda, la vende en el 2018 por 150.000€. Suponiendo que tuvo unos gastos de compra de: 6.000€ de Impuesto Transmisiones; 325€ de Notaría; 200€ de Registro; 175€ de Gestoría; 800€ de Gastos constitución préstamo; 275 de Comisiones bancarias préstamo; 300€ tasación; 4.500€ por instalación ascensor y sistemas refrigeración con facturas.  Y pago, de pues de la venta por Impuesto de Plusvalía 1.750€.

Tendrá que pagar de Impuestos:

Valor de Transmisión= Valor de Venta  – Plusvalía= 150.000- 1.750 = 148.250€

Valor de Adquisición= Valor de Compra + Gastos compra= 100.000 + 12.575= 112.575€

Ganancia Patrimonial= Valor de Transmisión- valor de Adquisición= 148.250-112.575= 35.675€

A pagar :

Hasta 6.000 € de ganancia patrimonial: 19 % ; De 6.001 € hasta 50.000 €: 21 %

6.000€ x 19,00% = 1.140€;    29.675€ x 21,000%= 6.231,75€;

Total pagar de Impuestos= 1.140 + 6.231,75= 7.371,75€

Otras cuestiones:

Si la casa que se ha vendido es heredada, el valor de compra es el declarado en las escrituras de herencia, a lo que podrás sumar el Impuesto de Sucesiones y todos los gastos asumidos, en la proporción que le corresponda a la vivienda si lo heredaste junto a otros bienes.

Si compraste la vivienda antes de 1994, podrás reducir la ganancia con los denominados coeficientes de abatimiento, por lo que la tributación será inferior.

Podrás aplicarte otros incentivos, si tienes más de 65 años, o el inmueble que vendes es tu vivienda habitual, no pagas impuestos,, si inviertes en otra casa antes de los 2 años.

Si estas en algunos de estos grupos puedes consultarnos y estaremos encantados de ayudarte a conocer la normativa para estos casos concretos.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.

Publicado por Fernando Hernandez

2 comentario

Hemos vendido un solar del que hemos pagado la plusvalía 700 E pero en la escritura pone que lo paga el comprador cosa que se niegan por que dicen fue un error que nos pertenece a nosotros ,se lo podemos exigir para que nos lo abonen ellos? Gracias un saludo

Fernando Hernandez

Hola Isabel,
El artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales prevé que el sujeto pasivo del impuesto de plusvalía municipal sea el que transmite el terreno (transmisiones onerosas, cuando hay una compraventa) o el que lo adquiere (transmisiones gratuitas, cuando hay una herencia). Sin embargo, en ocasiones las partes pueden pactar que el impuesto lo pague quien no es el sujeto pasivo del impuesto (en este caso el comprador). Ello pasa normalmente en las transmisiones onerosas, obligándose el comprador a pagar el impuesto, pese a no ser el sujeto pasivo del impuesto. ¿Es válido este pacto?

Este tipo de pactos o acuerdos sólo obligan a las partes, nunca a la Administración Tributaria (Ayuntamiento). Así lo dispone expresamente el artículo 17.5 de la Ley General Tributaria.

Por lo que te encuentras ante un contrato de compraventa de un solar donde la otra parte, después de aceptar que paga la plusvalía, ahora se niega ha hacerlo. Aquí, la única solución que queda es ir a los Tribunales, por el Ayuntamiento no quiere saber nada y ya ha cobrado. Yo lo que haría era consultar con un abogado, haber que posibilidades tienes en la localidad (partido judicial)en la que se ha producido la venta, que sentencias se están produciendo en estos casos.

Pero, sobre todo, te aconsejo, que antes de iniciar nada, le preguntes a un abogado cuanto te va costar denunciar esto, no vaya hacer que te cueste más caro que el importe de los 700 € que ya has pagado por la plusvalía, y encima te gastes dinero y no puedas recuperar los 700€ + los intereses. Este es mi consejo, preguntar a un abogado, y si merece la pena arriesgarte o no.

Cuando yo asesoro una compraventa a un vendedor o propietario, donde la plusvalía se acuerda que la pague el comprador, lo que hago es ir al ayuntamiento y solicitar que te den una liquidación provisional de la plusvalia, y hacerle al comprador que adelante el dinero en la firma ante Notario, esto es, precio del solar+ importe provisional de plusvalía.

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