Vicios ocultos en la compra de casa de segunda mano

Un problema habitual que por desgracia se encuentran muchos compradores de una casa de segunda mano, cuando no han tenido toda la  informado adecuada en el proceso de compra, es que ésta puede presentar problemas o desperfectos, llamados vicios ocultos.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos. también llamados vicios redhibitorios son, en Derecho, los posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega.

Es cierto que en unas ocasiones el problema vendrá motivado por la falta de comprobación del comprador y en otras por una imperante mala fe del vendedor, con lo que hay que ser conscientes de que en caso de haber desperfectos o vicios ocultos existe un plazo legal para reclamar.

¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes?

A continuación se puede ver un listado con los ejemplos de vicios ocultos de la construcción más frecuentes.

  • Humedades y filtraciones, consecuencia de una mala impermeabilización o de defectos en la instalación de la red sanitaria.
  • Grietas de consideración en muros y tabiques.
  • Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
  • Defectos en solados, pinturas, acabados y azulejos como abombamientos, descoloración y desprendimientos.
  • Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces, y tomas de corriente.
  • Tuberías que no funcionan correctamente o colocación de colectores defectuosos.
  • Casas que tengan fuertes derramas y que hayan sido aprobadas en junta general celebrada antes de la compraventa.

Como ya hemos mencionado estos serían alguno de los más comunes, pero existen también vicios ocultos de la construcción que afectan a la estructura, estos ponen en riesgo a las personas que habitan el edificio y además suelen ser vicios con un coste de reparación mucho más elevados.

Estos vicios son más complejos de identificar y diagnosticar, por ello es necesario designar un técnico que asesore e identifique el posible defecto.

¿Qué puede reclamar el comprador?

La aparición de vicios ocultos otorgan el derecho al comprador a exigir del vendedor el saneamiento de la casa, así como la resolución del contrato o la modificación de sus condiciones.

En cambio, el vendedor no será responsable si los defectos son manifiestos o están a la vista. Si el vendedor ignoraba la existencia de vicios, está obligado igualmente a sanearlos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato.

Si se le da la razón al comprador, éste podrá elegir entre:

  1. Desistir del contrato, teniendo que serle devueltas las cantidades que pagó.
  2. Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
  3. Indemnización por daños y perjuicios.

La carga de la prueba corresponde al comprador, de manera que es él quien ha de demostrar la existencia de vicios ocultos y que son anteriores a la compra de la casa.

En el caso de las viviendas de segunda mano, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la casa vendida.

Al ser un plazo de caducidad, aunque hagamos el requerimiento extrajudicial, si no interponemos la demanda en ese plazo, perderemos nuestro derecho.

Sin embargo, cuando el defecto es grave y hace la casa inhabitable, el plazo es de 5 años, ya que la acción a interponer es la de resolución del contrato, por incumplimiento del mismo por parte del vendedor.

Podremos exigirle que nos devuelva el precio que pagamos por la casa, daños y perjuicios, así como intereses. Para ello, deberemos de contar con un perito y su informe pericial.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.

Publicado por Fernando Hernandez

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