Mes: septiembre 2017

¿Cómo evitar errores al comprar una casa de segunda mano?

Comprobar el estado en el que se encuentra una casa de segunda mano, que queremos comprar es fundamental, para detectar posibles problemas ocultos que den lugar que tengamos que hacer una gran reforma, más dinero, y que nos den un gran disgusto a posteriori.

Una vez seleccionada la casa que vamos a visitar, debemos hacer una revisión detallada, comprobando cuestiones tan importantes como que las instalaciones de gas, luz y agua funcionan correctamente. Verificar si las medidas de las habitaciones coinciden con la información que nos han aportado. Tenemos que saber si la casa ha tenido algún tipo de reforma, preguntaremos cuáles han sido esas reformas y comprobaremos el estado en el que se encuentran. Debemos visitar la casa a distintas horas del día para así tener una idea sobre la luminosidad, los ruidos, obtener información de los vecinos, muy valioso para conocer problemas en la comunidad, por ejemplo.

Es muy importante analizar cómo está la casa, porque aunque el precio es menor que en una casa nueva, hay que calcular el gasto que tendremos que hacer en la reforma. Y, así para evitar males mayores, hay que prestar atención a todos los detalles durante la visita a la casa y no dudar en hacer todas las preguntas necesarias al propietario o agente inmobiliario o representante del vendedor.

Lo más importante en la “revisión” entre otras cosas, puede ser en lo siguiente:

1.- Debemos conocer la antigüedad de la casa.

Conocer cuando se construyo la casa da una idea más clara de los materiales y los sistemas de construcción empleados. Por ejemplo, cuando se comprar casas con más de 25 años, la reforma suele ser integral, con unos gastos de reformas que pueden estar entre 800 y 900 €/m2. Si es una vivienda entre 5 a 15 años, requerirá pintura, reparación del suelo, cambio cuarto baño, y tendrá un coste entre 250 y 300 €/m2.

2.-Revisar el edificio donde se encuentra la casa.

A la hora de valorar la casa hay que fijarse en el estado del edificio, porque si presenta algún problema en su estructura, ascensor, etc., seguramente se tenga que hacer frente a derramas importantes para su reparación.

3.- La ubicación de las instalaciones generales

Comprobar dónde está los muros de carga y las bajantes porque condicionarán la reforma si se quiere hacer un cambio en la distribución de la casa, por ejemplo, mirando las alturas, si necesitas un falso techo para el aire acondicionado, así como el nivelado de los suelos, porque si hay mucho desnivel, el arreglo supondrá más gasto.

4.- Fijarse si existen humedades.

Hay que mirar si hay manchas en las paredes o incluso hongos; si falta algún azulejo en los alicatados, o se levantan losas del suelo o las tablas en el parquet.

5.-Comprobar el estado de la fontanería.

A pesar de que las tuberías no están a la vista, existen indicios claros para determinar si están en buen estado o no, como por ejemplo, abriendo los grifos de los baños y de la cocina, nos pueden dar una pista de su estado. Si las tuberías son antiguas, o están en mal estado, notaremos una falta de presión, producida en la mayoría de los casos, por depósitos en las tuberías, o cuando no, son los desagües los que no tragan a la velocidad adecuada. Los problemas de fontanería también se detectan por el olor. Si huele mal al entrar en la casa, tenemos que revisar bien los inodoros o la red general.

6. Comprobar la red eléctrica.

Solo cumplen con el reglamento de la red eléctrica las casas las más nuevas, cuando compramos una casa de segunda mano, lo más conveniente es renovar la instalación eléctrica, adaptar el cableado, el cuadro y los limitadores de potencia. La potencia contratada se puede saber a través de las facturas del anterior propietario, pero hay que tener en cuenta que si se modifica la potencia se debe contratar un nuevo boletín eléctrico al instalador oficial.

7.-Averiguar la orientación de la casa

Es importante la orientación para determinar el gasto que precisará de calefacción en invierno y refrigeración en verano. También es aconsejable comprobar los cerramientos externos para saber si la estanqueidad es correcta. Como hacer varias visitas a distintas horas del día. De esta forma, se puede observar si la casa es luminosa u oscura, si es ruidosa en ciertos momentos o si los vecinos son molestos.

8.-Buscar asesoramiento experto

Deje se ayudar por un asesor especialista en compradores, que solo defienda sus intereses como comprador, que no sea un intermediario, un agente doble, que defiende los intereses comprador y vendedor, sino que defienda de forma profesional al comprador, ayudando a revisar todos los aspectos de la casa, además de facilitar la documentación necesaria para poder comprobar todo lo que hemos señalado en los puntos anteriores. Y, si la casa le sigue interesando, debe acompañarse en una segunda o tercera visita de un arquitecto para que aporte su punto de vista sobre las reformas necesarias y el presupuesto de realización. De esta manera, tendremos mejores argumentos a la hora de negociar el precio de la casa.

Los tiempos han cambiado y las casas se venden en ferias, agencias inmobiliarias y oficinas de banco procedentes de embargos, daciones en pago o promociones nuevas y terminadas pero deterioradas al no haber sido ocupadas. Para comprar casa de segunda mano, las visitas a las “candidatas a ser tu futuro hogar” son decisivas.

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Alquiler turístico y de verano ¿lo declaras a Hacienda? Ejemplo práctico

¿Alquilas tu casa por Airbnb, Homeaway, Idealista? Pues, que sepas que te pueden controlar Hacienda.

En este sentido, lo primero que debemos tener claro es que es obligatorio declarar el dinero de los alquileres turísticos y de verano a la Agencia TributariaEs más, que, en caso de no hacerlo, se exponen a importantes sanciones por parte de Hacienda.

De hecho, Hacienda cuantifica que el 75% del total de estos tipos de alquiles (turísticos y veraneo en la costa) no se declara, y está poniendo todos los medios necesarios para que esto no se siga produciendo.

El propietario que alquila, debe calcular el rendimiento no solo del tiempo que se ha ocupado la casa, sino también del tiempo que no ha estado ocupada:

1.-Impuestos cuando alquilas la casa

Debe calcular el rendimiento (positivo o negativo) para declarar a Hacienda, quitando a los ingresos del alquiler, los gastos necesarios para obtenerlos. Gastos como: el IBI, los intereses de la hipoteca, comunidad, seguros, gastos de la inmobiliaria, publicidad en portales, etc.

Pero ojo, no puedes deducirte el importe total del gasto, esto es, por ejemplo el importe total del IBI, sino solo la parte correspondiente al tiempo alquilado. El propietario deberá dividir el importe pagado al Ayuntamiento por 12 y después multiplicarlo por el número de meses que el inmueble ha estado alquilado.

2.-Impuestos cuando la casa no está alquilada

Cuando la casa no esté alquilada también tendrás que paga a Hacienda, ellos entienden que por el mero hecho de tener una casa vacía tienes la posibilidad de lograr unos ingresos. Que después decidas hacerlo o no será cosa tuya, pero Hacienda hará como si hubieses recibido ese dinero. Es lo que se conoce como una imputación de renta.

En la práctica,  es que tienes que pagar a hacienda por el tiempo que no esté alquilada la casa,  a razón de un 1% del valor catastral de la casa  o el 2% si ese valor no se ha revisado desde el año 1994. La cantidad que resulte se divide entre los 12 meses del año y después se multiplicará por el número de meses que no ha estado alquilada la casa.

3.- Un ejemplo práctico de alquiler turístico o de segunda casa en verano

Imaginas que tiene casa en la costa, por ejemplo en Sanlúcar de Barrameda, que no constituye tu vivienda habitual y que la alquilas algunos meses al año, a través de Airbnb, Homeaway, Idealista u otras plataformas y/o portales inmobiliarios.

La casa está valorada en 120.000 euros y el rendimiento que obtienes es de 5.600 euros al año, durante 3 meses, los 2 meses de verano (julio y agosto) más 15 días en junio y 15 días en septiembre.

El importe de los ingresos a declarar serán 5.600 €, a los que hay que restar los gastos relacionados con el alquiler de 2 meses de verano y las dos quincenas de junio y septiembre. Siendo estos gastos los siguientes:

  1. IBI anual: asciende a 480 euros. Son 480 /12 = 40 € x 3 meses alquilado = 120 € es importe por los meses que la casa ha estado en alquiler de IBI.
  2. Intereses por la hipoteca de la casa: 900 euros al año. 900/ 12 meses= 75 € x 3 meses = 225 € gastos de intereses por el alquiler de tres meses
  3. Gastos de comunidad: 600 euros al año. 600/ 12 = 50 € x 3 meses = 150 € por los meses que la casa está alquilada.
  4. Tasa de basuras: 240 euros al año. 240/ 12 = 20 € x 3 meses = 60 € por los meses la casa está alquilada.
  5. Seguro de la casa: 199 euros al año. 199/ 12= 16,58 x 3= 49,74 € por los meses que la casa está alquilada.
  6. Gastos por comisión de alquiler o anuncio casa para gestionar el alquiler: 400 euros.
  7. Suministros del hogar (agua, electricidad, gas): 380 por los meses que la casa ha estado alquilada.

El importe total de los gastos necesarios para obtener ingresos del alquiler son 1.384,74 €. Qué si se lo quitamos a el importe de los ingresos que son 5.600 €, nos deja un rendimiento de 4.215,26 €. Que es el importe que tenemos que declarar en la Renta del año que corresponda.

A esto habrá que sumar el dinero de la imputación de renta por tener la casa vacía durante los 9 meses restantes. Suponiendo que el valor catastral sea de 120.000 €, y que este valor no estaría revisado, tendremos que aplicarle a este valor el 2%, que sería 120.000 € x 2% = 2.400 € dividido en 12 meses es igual a 200 € al mes multiplicado por 9 meses la casa sin alquilar sería 1.600 € a declarar por la casa sin alquilar en la renta que corresponda.

Postdata:

Si Hacienda descubre  que has alquilado tu casa y no la has declarado te sancionará y además te obligará a presentar una declaración complementaria de IRPF incluyendo estos ingresos junto con un recargo dependiendo del tiempo que haya pasado. Además, que Hacienda dispone de cuatro años para revisar declaraciones pasadas.

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Claves para negociar la compra de una casa

Si como comprador está  interesado en la compra de una casa y quieres negociar, tiene que tener en cuenta varios factores:

1.- Conocer el precio medio de la zona

Es primordial conocer cuáles son la precios medios de la zona que quieres comprar. Debemos de buscar casas de características muy parecidas, con precios más bajos que lo que han puesto los propietarios de la casa que queremos adquirir. Debamos estudiar cómo están los precios en la zona donde queremos comprar, y a partir de ahí, fijar nuestro precio objetivo, en función a nuestra disponibilidad económica. O, solicitar una valoración más profesional.

2.- Conocer la necesidad de venta por parte del propietario

Hay que intentar averiguar por qué vende el propietario, si es por falta de liquidez, si es una herencia, si es un divorcio, etc. Cuando más urgencia tenga, más escuchará ofertas.

3.- Tener información de la casa a comprar

Acudir al Registro de la Propiedad y obtener toda la información de la casa, mediante una nota simple. Podemos ver por cuando la compró, que hipoteca tiene, si tiene una servidumbre, otros embargos, etc. Y, también conocer al propietario, y podemos indagar por Facebook, Twitter, Linkdln.

4.- El estado de la casa y el entorno

Es importante conocer el estado de los elementos fundamentales de una casa, examinándola con detalle, si necesita mucha o poco reforma, como están los elementos estructurales, los sistemas   eléctricos, el edificio donde se encuentra la casa,  etc. Y, si hay hospitales, centros deportivos y de ocio, colegios, etc., en el entorno cercano a la casa.

5.- Recabar información de los vecinos

Importante. Tenemos que buscar información de los vecinos con los que vas a convivir, ya sea en un edificio o en una vivienda unifamiliar. Un mal vecino, no solo te puede amargar la vida, sino que le quita valor a tu casa.

6.- Negociar

Llega el momento de hacer una oferta por la casa, es el momento de negociar. Negociar no es regatear, y que “precio” y “valor” no es lo mismo. Cuando regateamos solo tenemos en cuenta el precio, y cuando negociamos, tenemos en cuenta  otras factores como la condiciones de pago, cuando vamos a tomar posesión de la casa, si la casa necesita mucha reforma o no, si nos vamos a quedar con muebles de la cocina, etcétera.

Conocidos estos factores, entra en juego al presentar una oferta, con el porcentaje de rebaja que creamos adecuado, según nuestra información obtenida. Según últimas encuestas, la rebaja media aplicada en España,  por los propietarios de casas es de un 16% respecto del precio de salida, porcentaje que equivale a una rebaja de 19.200 euros en una casa de 120.000 euros.

Si no se la acepte espere, puede que esa casa que quieres, haya partido de un precio elevado y se ajustará por el mercado, ya que el propietario no recibas mas ofertas, y tendrá que rebajar el precio de la casa.

El proceso de negociación no debe durar como mucho, tres o cuatro días, de forma que entre una oferta y contraoferta no se alargue mas de 72 horas. Pero en esto, como en otras cosas, en el mercado inmobiliario, no es una regla de oro. No hay dos negociaciones iguales, como las casas, todas son diferentes.

Posdata:

Dos cosas que no debes hacer nuncaHacer ofertas muy a la baja, porque el propietario no te tomará en serio y no escuchara tu oferta. Y, no des señales al propietario, de que te interesa mucho la casa.

Y, si no hay acuerdo, seguir buscando.

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Claves para negociar la compra de una casa

Si como comprador está  interesado en la compra de una casa y quieres negociar, tiene que tener en cuenta varios factores:

1.- Conocer el precio medio de la zona

Es primordial conocer cuáles son la precios medios de la zona que quieres comprar. Debemos de buscar casas de características muy parecidas, con precios más bajos que lo que han puesto los propietarios de la casa que queremos adquirir. Debamos estudiar cómo están los precios en la zona donde queremos comprar, y a partir de ahí, fijar nuestro precio objetivo, en función a nuestra disponibilidad económica. O, solicitar una valoración más profesional.

2.- Conocer la necesidad de venta por parte del propietario

Hay que intentar averiguar por qué vende el propietario, si es por falta de liquidez, si es una herencia, si es un divorcio, etc. Cuando más urgencia tenga, más escuchará ofertas.

3.- Tener información de la casa a comprar

Acudir al Registro de la Propiedad y obtener toda la información de la casa, mediante una nota simple. Podemos ver por cuando la compró, que hipoteca tiene, si tiene una servidumbre, otros embargos, etc. Y, también conocer al propietario, y podemos indagar por Facebook, Twitter, Linkdln.

4.- El estado de la casa y el entorno

Es importante conocer el estado de los elementos fundamentales de una casa, examinándola con detalle, si necesita mucha o poco reforma, como están los elementos estructurales, los sistemas   eléctricos, el edificio donde se encuentra la casa,  etc. Y, si hay hospitales, centros deportivos y de ocio, colegios, etc., en el entorno cercano a la casa.

5.- Recabar información de los vecinos

Importante. Tenemos que buscar información de los vecinos con los que vas a convivir, ya sea en un edificio o en una vivienda unifamiliar. Un mal vecino, no solo te puede amargar la vida, sino que le quita valor a tu casa.

6.- Negociar

Llega el momento de hacer una oferta por la casa, es el momento de negociar. Negociar no es regatear, y que “precio” y “valor” no es lo mismo. Cuando regateamos solo tenemos en cuenta el precio, y cuando negociamos, tenemos en cuenta  otras factores como la condiciones de pago, cuando vamos a tomar posesión de la casa, si la casa necesita mucha reforma o no, si nos vamos a quedar con muebles de la cocina, etcétera.

Conocidos estos factores, entra en juego al presentar una oferta, con el porcentaje de rebaja que creamos adecuado, según nuestra información obtenida. Según últimas encuestas, la rebaja media aplicada en España,  por los propietarios de casas es de un 16% respecto del precio de salida, porcentaje que equivale a una rebaja de 19.200 euros en una casa de 120.000 euros.

Si no se la acepte espere, puede que esa casa que quieres, haya partido de un precio elevado y se ajustará por el mercado, ya que el propietario no recibas mas ofertas, y tendrá que rebajar el precio de la casa.

El proceso de negociación no debe durar como mucho, tres o cuatro días, de forma que entre una oferta y contraoferta no se alargue mas de 72 horas. Pero en esto, como en otras cosas, en el mercado inmobiliario, no es una regla de oro. No hay dos negociaciones iguales, como las casas, todas son diferentes.

Posdata:

Dos cosas que no debes hacer nuncaHacer ofertas muy a la baja, porque el propietario no te tomará en serio y no escuchara tu oferta. Y, no des señales al propietario, de que te interesa mucho la casa.

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5 Pasos a seguir para comprar casas de bancos

Casi todo el mundo creer que comprar casas a los bancos es más barato que comprar a las inmobiliarias o a los particulares.  Y, no es así.

Ya saben ustedes ese dicho: que los bancos te regalan un paraguas en verano y te lo quitan en invierno“.

Y, como hemos podido comprobar, en estos últimos años, que si un banco quiebra, aquí estamos todos para salvarlo. Y, ellos lo saben. Así que las casas de los bancos no tienen que ser más baratas que los que te puedan vender las inmobiliarias o un particular.

Te imaginas una casa en el centro de tu ciudad de 3 dormitorios, 2 baños, con ascensor y garaje, reformado hace dos años, ¿crees que por ser del banco estará más barato? Solo hay que compararlo, con varias casas de las mismas características, de  inmobiliaria o particular en la misma zona, verás los resultados.

Puedes que los saques más barato, si eres solvente y si lo financias, y hay creemos que si puedes bajar el precio, sabiendo negociar con el banco.

Si vas a comprar a un banco, debes de realizar como mínimo los siguientes pasos:

1. Visitar todos los portales web de las entidades bancarias.

Visitar todas las webs de los bancos posibles, buscando primero la ubicación preferida, y luego, las demás características fundamentales: como el precio, superficie, conservación, calidades, etc., toda la información posible que nos lleve a hacer una visita. Pero mi recomendación, es que si te gusta una casa, no solicites información por Internet, sino que vayas  a la sucursal más cercana y hagas la solicitud de información y quede registrada.

2. Hacer la vista.

Hay que concertar una visita y comprobar físicamente todas y cada unos de las características de la casa y sus alrededores. Y, luego hacer una comparación, con todas las casas que se venden en esa zona, tanto de otros bancos, inmobiliarias y particulares. Esto es muy importante, comprobaremos, sobre todo, si el precio es un precio inferior o superior al precio del mercado inmobiliario de la zona.

3. Presentar una oferta

Después de ver la casa, si  te convence haz una oferta. Puedes presentar una oferta superior o inferior al importe que ha pedido el banco. Pero ojo, la solicitud preséntala en una sucursal del banco y solicita que te contesten por escrito aceptando o denegando tu oferta.

4. Financiación

Como hemos comentado, si necesitas financiar la compra, y eres un cliente solvente, negociar el precio de compra y las condicione de financiación pueden ir unidas y tienes muchas posibilidades de conseguir algún descuento en la compra y, algunas veces, hasta el 100% de la financiación. Aquí es donde tenéis que demostrar vuestras dotes de negociación.

5. Compra casa al banco

Cuando el banco se ponga en contacto contigo, porque ha aceptado la compra, antes de firmar nada comprueba todo lo que puedas de la casa: nota simple Registro de la Propiedad, cuotas  y derramas Comunidad de Vecinos, como son los vecinos, como es el barrio, etc… Y, si está todo bien, al Notario.

Comprar una casa es una decisión importante, por eso debes conocer muy bien la casa que vas a comprar, y averiguar que tanto física como jurídicamente que esté en orden y que su precio esté acorde con el mercado inmobiliario. Y, si tiene alguna duda, no compres o déjate aconsejar por un asesor profesional de tu confianza.  No te la juegues, ante una de las decisiones más importante que vas hacer en tu vida.

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