Mes: julio 2017

¿Cuál es el precio que debo pagar por la casa que quiero?

Cuando una persona decide comprar una casa, una pregunta fundamental que se hace es ¿Cómo saber el precio que ha de pagar?

Cuando un comprador encuentra la casa que estaba buscando, muchas veces hay un componente emocional: enamorase de la casa, pero para fijar el precio de compra hay que hacerlo basándose en criterios objetivos. Hay que hacerlo más con la cabeza que con el corazón.

En España, la mayoría de las casas que se ponen a la venta salen con un precio más alto de lo debido, porque el vendedor quiere lo que pagó por ella, las reformas que le ha hecho, el valor emocional que ha tenido para él, etc.

El precio de compra se ha de poner teniendo en cuenta la situación del mercado en ese momento; en la zona y ubicación que se encuentre la casa; los precios de casa similares; las superficies; la iluminación natural, y las vistas que ofrece; la categoría de la propiedad y del edificio donde está ubicada; los servicios con que cuenta; la antigüedad de la construcción; la funcionalidad (distribución interna); la orientación, etc.

Por eso, para determinar el precio compra de una casa los profesionales trabajamos con criterios objetivos, que nos sirven de referencia para valorar gran cantidad de casas. Pero, es siempre el comprador quien decide.

Por eso, en el mercado inmobiliario nos podemos encontrar con distintos valores:

El valor de tasación, que se obtiene como resultado estudiar la oferta que existe en la zona donde se encuentra la casa.

El valor del propietario: es la expectativa que tiene el propietario de la casa, por motivos emocionales, o por lo que le costó o por la reforma que hizo.

El valor de publicación: es el precio que le pone cuando decide venderla, y  la sube a los portales inmobiliarios, o a la agencia inmobiliaria,  con un cierto margen de negociación.

Pero el valor que nos importa como comprador, será el valor que estemos dispuestos a pagar, por la casa que nos gusta. ¿Pero este será el valor real?

No, el valor real será el que paguemos al vendedor después de negociar,  negociar y negociar.

Al final hasta los valores también son subjetivos, ya lo decía Machado: No es lo mismo valor y precio. Lo que no será subjetivo, sino muy objetivo, será el valor que pagues finalmente, y, reflejes en la escritura de compraventa ante Notario.

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He comprado casa ¿Cómo pago al vendedor?

¿Que medios de pagos debemos utilizar? ¿Cheque al portador o nominativo? ¿Transferencia bancaria? ¿efectivo? Cuidado hay limites en el efectivo.

Debemos distinguir los pagos que se hacen al vendedor antes de escriturar (contrato arras, contrato compraventa, etc.) y, los que se hacen en el momento de hacer la escritura.

1.- Pagos antes de la escritura pública ante Notario

1) Preferiblemente el medio de pago, del comprador al vendedor, debe ser un cheque bancario emitido por tu entidad financiera que garantiza el cobro del mismo, ya que al hacer escritura ante Notario, se tienen que justificar las cantidades entregadas a cuentas, como señal. Para ello, el comprador se deberá guarda copia de los cheques que entregue al vendedor, o, en caso de pagar mediante una transferencia bancaria, resguardo de la misma.  Los cheques deben ser nominativos, ya que los cheques al portador, como se ha expuesto anteriormente, se consideran como pago en efectivo.

2)- Si el comprador o vendedor es un empresario o profesional que actúa en ejercicio de sus funciones, desde el 19 de noviembre de 2012, y en cumplimiento de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre, no podrán pagarse cantidades en efectivo o cheques al portador por importe superior a los 2.500 €. Se exceptúa el caso en que el comprador sea un particular persona física no residente en España, en cuyo supuesto el límite es de 15.000 €. El incumplimiento de esta limitación conlleva una infracción administrativa tanto para el pagador como para el receptor del 25% del valor del pago realizado.

3).-En caso de que comprador o vendedor  NO sea un empresario o profesional en ejercicio de sus funciones, no debe realizar ningún pago en efectivo o en cheques al portador superior a 100.000 euros, entre comprador y vendedor, sin aportar debidamente cumplimentado el modelo S-1,

2.-Pagos al otorga escritura publica ante el Notario

 a) Preferiblemente el medio de pago, del comprador al vendedor, debe ser un cheque bancario emitido por su entidad financiera que garantiza el cobro del mismo. En este caso, debe de aportarse el número de cuenta corriente contra la que se ha librado el cheque, ya que el número de cuenta que aparece en el cheque no es el del comprador, sino de la entidad que emite cheque.

b) Si hay algún pago en efectivo o en cheque al portador, debemos tener en cuenta lo dicho anteriormente en los puntos b) y c) del punto anterior.

c).- Los cheques deben ser nominativos, ya que los cheques al portador, como se ha expuesto anteriormente, se consideran como pago en efectivo.

 3.- Antes de preparar el cheque o los cheques, es muy importante tener la siguiente información:

1.- Caso que la casa que está comprando tenga una o varias hipotecas, deberá preparar uno o varios cheques por el importe del saldo de cada préstamo hipotecario para que se cancele o cancelen monetariamente (llamada cancelación administrativa).

2.- En el caso de existir hipoteca o hipotecas, debe saber si hay que retener alguna provisión de fondos para garantizar la cancelación registral de las mismas.

3.- Si hay que preparar algún cheque por la intervención de algún profesional. Debe tener en cuenta en este supuesto la limitación de 2500 euros para cheques al portador o pagos en efectivo a favor de profesionales o empresarios (ya sea notario, abogado, asesor inmobiliario)

4.- Cuando quien vende es un NO RESIDENTE EN ESPAÑA, hay que retener el equivalente al 3% del precio total de compra, siendo obligación del COMPRADOR ingresarlo en la Hacienda Pública en el plazo de los 30 días siguientes a la firma de la escritura de compraventa.

5.- En el caso que su VENDEDOR tenga deudas por la casa que se está comprando, tales como:

  • Agua
  • Gas
  • Electricidad
  • IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) o Contribución Urbana
  • Exacciones Urbanas Municipales (Basuras)
  • Contribuciones especiales a los Ayuntamientos

Deberá asegurarse de que se paguen, si no se han apagado en el momento de hacer la escritura, es mejor que el comprador le retenga el dinero al vendedor y liquide el dinero en las oficinas correspondientes.

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¿Puedo pedir un préstamo a mi familia para comprar una casa?

La respuesta es SI, un familiar puede prestarte dinero para comprar una casa al 0% de interés.

Pero hay que hacerlo siguiendo una serie de pautas para que a la Agencia Tributaria le quede claro que es un préstamo para comprar una casa habitual y no una donación.

¿En qué se diferencia un préstamo de una donación?

El dinero que se recibe a modo de préstamo hay que devolverlo, ya sea con intereses o sin intereses. Al hablar de préstamos habitualmente pensamos en los que nos concede el banco pero también pueden ser préstamos, como hablamos en este caso, entre familiares o amigos.

Una donación es un importe material, en dinero, inmuebles u otro bien cualquiera, que una persona dona a otra, sin esperar devolución alguna. Es muy habitual entre familiares, especialmente las donaciones de padres a hijos. Las donaciones tributan según la Ley 29/1978 del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esta ley constituye un marco general y cada Comunidad Autónoma especificará el alcance y condiciones. Es decir, el Impuestos de Sucesiones y Donaciones variará dependiendo de la Comunidad Autónoma. Lo que paga alguien en Andalucía por hacer una donación es diferente a lo que se paga en Madrid.

¿Cómo formalizar un préstamo si es de un familiar?

Formalizar un préstamo entre particulares, padres a hijos, requiere dar varios pasos.

Formalizar un contrato de préstamo privado en donde se especifiquen las cantidades prestadas, los intereses o la falta de ellos, los tiempos de devolución y sus cuotas.
– Presentar dicho documento ante la Hacienda de la Comunidad Autonoma.
– Liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la oficina que corresponda dependiendo de la comunidad autónoma en la que estés. El ITP NO conlleva un pago de impuestos en los préstamos entre particulares ya que están exentos, pero hay que realizar el trámite.

Te recomendamos que:

– Realizar tanto préstamo como devoluciones a través de transferencias bancarias, para que quede constancia, pero se puede hacer también con recibís, pagado en efectivo.
– Guardar comprobantes de las transferencias y los pagos, tanto del préstamo como de las devoluciones, donde se especifiquen las fechas.

Un seguimiento del proceso con justificantes evita problemas ante Hacienda, ya que resuelve las dudas sobre si es una donación o un préstamo. Además, en caso de impago se podrá hacer una reclamación formal con la documentación que demuestre dicho préstamo.

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¿Puedo comprar una casa “donándome” mis padres el dinero en Andalucía?

Si, se puede comprar una casa en Andalucía, con dinero donado por los padres, porque la Junta de Andalucía establece una reducción de casi el 100% de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones,  por la donación de dinero a descendientes para la compra de su primera vivienda habitual.

En este sentido, los hijos que perciban dinero de sus padres o adoptantes, o de las personas equiparadas a éstas, para la compra de su primera vivienda habitual, podrán aplicar una reducción propia del 99% del importe de la base imponible del impuesto, siempre que concurran determinados requisitos:

• Que el hijo sea menor de 35 años o tenga la consideración legal de persona con discapacidad.

• Que el patrimonio preexistente del donatario esté comprendido en el primer tramo de la escala establecida por el Art. 22 ,Ley 29/1987, de 18 de diciembre.

• Que el importe íntegro de la donación se destine a la compra de la vivienda habitual.

• La vivienda deberá estar situada en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

• La adquisición de la vivienda deberá efectuarse dentro del periodo de autoliquidación del impuesto correspondiente a la donación, debiendo aportar el documento en que se formalice la compraventa. En este documento deberá hacerse constar la donación recibida y su aplicación al pago del precio de la vivienda habitual.

La base máxima de la reducción será 120.000€, con carácter general. No obstante, cuando el donatario tenga la consideración legal de persona con discapacidad, la base de la reducción no podrá exceder de 180.000€.

En el caso de dos o más donaciones, provenientes del mismo o de diferentes ascendientes, adoptantes o personas equiparadas a éstas, la base de la reducción será el resultado de sumar el importe de todas ellas, sin que pueda exceder de los límites anteriormente señalados.

Ejemplo:

Dono a mi hijo 120.000 € para que se compre una vivienda que vale 140.000€, mi hijo tiene menos de 35 años, y no tiene patrimonio, y, destina los 120.000 € íntegramente al pago de la casa, y esta se encuentra en el territorio de Andalucía.

Ejemplo:

Padre que tiene una cas valorada en 90.000 € y un dinero  en el banco con esa misma cantidad. La diferencia entre donar a su hijo la casa valorada en 80.000 € o dar los 80.000 € para que se compre una casa,  es que si le donamos la casa pagaría aproximadamente por Impuesto de Sucesiones unos 13.500 euros (tipo aplicable superior al 15%) mientras que por la entregamos el dinero para comprar casa únicamente pagará 900 euros (tipo aplicable por debajo del 1%), estaría exenta el 99%, cumpliendo los requisitos anteriores.

REFERENCIA NORMATIVA
Art. 20 ,Ley 29/1987, de 18 de diciembre
Art. 22 ,Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre

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