Mes: junio 2017

Qué valor tengo que declarar en la escritura de compraventa

Vamos a explicarle que tiene que hacer, para saber el valor de venta/compra a declarar que aconseja la Junta de Andalucía para cumplir con los requisitos legales en una compraventa de una casa urbana.

Las diferentes Comunidades Autónomas han habilitado un sistema de valoración de los bienes inmuebles para obtener lo que se llama “valores de referencia”.

Si bien el valor a declarar en una escritura debe ser siempre el valor real, la administración tributaria puede optar por el “valor de referencia” como base de cálculo para el impuesto a liquidar.

El valor obtenido a través de los programas de valoración facilitados por las distintas Comunidades Autónomas son meramente informativos, es decir, no tienen carácter vinculante para la Administración, aunque suelen ser respetados.

La Administración tiene un plazo de 4 años para revisar los valores declarados en una escritura de compraventa.

Si no quiere sufrir una revisión del valor declarado y por tanto pagar una cantidad adicional del Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es conveniente tener en cuenta los valores de referencia.

En Andalucía La dirección donde se encuentra la información que está buscando es:

http://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/ov/marcos/consulta_valoracionUrbana.htm y siga a partir del paso 5 con lo que le indica la Web de la Junta de Andalucía.

Sin embargo si por algún motivo el buscador que utiliza no le abre la página, le sugerimos que siga los siguientes pasos que la facilitarán el itinerario para poder abrir la página deseada.

Paso 1: Pinche la página: http://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia

Paso 2: Pinche en el banner Oficina virtual que está situado en la columna de la derecha.

Paso 3: Se abre la página Oficina Virtual Tributaria y de Recaudación y debe pinchar en Valoraciones que está situado en la columna central en el capítulo Información

Paso 4: Escoja la opción Valores mínimos a declarar de Bienes Inmuebles Urbanos.

Paso 5: Obtenga su valoración siguiendo las indicaciones se indican en la Web.

 

Ejemplo:

Usted ha vendido el 14 de junio de 2017 una casa en la provincia de Cádiz, en el municipio de Sanlúcar de Barrameda.

El 1º paso es poner: el año 2017; la provincia: Cádiz; y el municipio: Sanlúcar de Barrameda.

El 2º paso: Introducir el valor catastral del bien de naturaleza urbana que figura en el recibo del IBI del 2017, que si no está puesto al cobro, se coge del recibo del año 2016.

Supongamos que le valor catastral del recibo es 52.325,16 €, lo introducimos en la casilla correspondiente y nos sale un valor mínimo a declarar de 116.725,36 €

Pero le recordamos que el valor a declarar en la escritura debe ser siempre el valor real por el que se ha producido la compraventa.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.

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Informe del Mercado Inmobiliario en Sanlúcar de Barrameda 1T de 2017

Una vez más presentamos nuestro  informe del mercado inmobiliario de Sanlúcar de Barrameda de  compraventa de viviendas de segunda mano, correspondiente al 1ºT de 2017

En el podéis observar como el precio medio venta (€/m2) se ha incrementado en un 1,08% con respecto al trimestre anterior (4ºT-2016), al mismo tiempo se ha incrementado en 4,10 % el precio medio (€/m2) de las viviendas en Sanlúcar de Barrameda con respecto al 1º trimestre del año 2016.

 

El número de viviendas de 2ª mano vendidas con respecto al trimestre anterior  ha aumentado en 20,42 %, siendo 171 las casas  de segunda mano vendidas en Sanlúcar de Barrameda durante el 1ºT 2017, y 142 las  vendidas en el 4ºT año 2016. A la vez, también sea producido un incremento del 13,42 % en el número de casas vendidas con respecto al mismo trimestre del año pasado (1ºT-2016), que fueron 151 las casas vendidas, mientras que el 1ºT de 2017 se han vendido 171 casas de 2ª mano en Sanlúcar de Barrameda.

El mercado residencial en Sanlúcar de Barrameda parece que sigue una tendencia positiva, como ya apuntaba a final del año pasado, así lo dice en incremento en el precio medio de las viviendas de 2º mano en un 4,10 % con respecto al año anterior, y en el número de casas vendidas en un 20,42 % más que el mismo trimestre del año pasado.

A la hora de analizar los precios en Sanlúcar de Barrameda, debemos tener en cuenta lo heterogéneo del nuestro mercado inmobiliario, ya que en nuestro municipio, al ser muy grande, las viviendas situadas en zonas más próxima a la costa y centro de Sanlúcar tiene mejor comportamiento, que las situadas más hacia la periferia de la ciudad. Y, estamos observando, cómo conviven viviendas en liquidación (bancos, fondos, etc.), con la venta de viviendas nuevas o de 2ª mano con mejores calidades y situación, como ocurre, por ejemplo en la zona de Bajo Guía.

Por lo tanto la recuperación en Sanlúcar es bastante diversa, junto a zonas  puntuales que empiezan a despuntar en precios y actividad (cercas a la playa y el centro ciudad) conviven,  zonas que se encuentran aún en fase de estabilización (Barrio Alto, Pino, etc.,) en unos casos mostrando ya indicios de mejora  y en otros finalizando el ajuste que han tenido tan negativo.

Por ejemplo, vemos que en 1ª o 2ª línea de playa un piso, entre 70 y 85 m2, se está vendiendo/ofertando en 1.450 €/m2. Y, una unifamiliar, en la zona de Bajo Guía, por ejemplo, se está vendiendo/ofertando  a un precio de 1600 €/m2, teniendo en cuenta que son precios medios estimados por las ofertas publicadas en inmobiliarias y portales de Internet. Y, que no son los precios que realmente se venden después de una negociación de la vivienda.

El 65% de los compradores de vivienda en Sanlúcar son de reposición, es decir, de propietarios que se mudan a otra vivienda mejor, aprovechado la coyuntura de bajada de los últimos años, buscando una mejor situación, mayor tamaño, entre otras cosas. Y el 35% restante, segunda vivienda vacacional, la mayoría es un comprador nacional, mayormente de Sevilla, mientras que el comprador extranjero es más residual y proviene de Francia e Islas Británicas.

Como conclusión, podemos decir  que el mercado inmobiliario en Sanlúcar de Barrameda sigue una tendencia positiva, esto no quiere decir que no seguirá habiendo viviendas en precio, hablamos de precios medios, no es lo mismo una vivienda  en el centro que en otras zonas de la ciudad. Lo que sí está claro, como decimos siempre, es que los precios de compra de la burbuja (2001-2006) no volverán.

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¿Vas a comprar casa? Preguntas en la primera visita

En una primera visita para comprar casa, lo más importante es conseguir la mayor cantidad de información posible.

Y, lo fundamental es averiguar la causa por la que se vende la casa,  ya que esto nos va a decir “la urgencia” en la venta. Podemos saber si tiene mucha, poca o ninguna prisa.

Y luego, tenemos que hacer como mínimo las siguientes preguntas, en esta primera visita para comprar casa:

  • ¿Cuánto tiempo hace que tiene la casa en venta?
  • ¿Es el vendedor el propietario de la casa?
  • ¿Es una herencia?
  • ¿Están todos los herederos de acuerdo en la venta?
  • ¿Se encuentra la casa sujeta algún régimen especial de protección?
  • ¿Tiene la Comunidad de Vecinos Administrador de Fincas o es un vecino?
  • ¿Tiene la Comunidad de Vecinos alguna derrama aprobada en junta pendiente de ejecutar?
  • ¿Cuándo fue las últimas obras que se realizaron en la casa y en el edificio?
  • ¿Cuánto pagáis de Comunidad?
  • ¿Pagan todos los vecinos la Comunidad?
  • ¿Hay recibos de IBI u otros impuestos pendientes de pago?
  • ¿Se encuentra la casa sujeta algún régimen especial de protección?
  • ¿Hay cargas que gravan la casa? (Hipotecas, embargos, etc.)
  • ¿Es tranquilo el edificio donde está la casa?
  • ¿Tiene plano de la casa?
  • ¿Tiene certificado energético?
  • ¿Saben si se va hacer obras en el barrio donde está la casa?
  • ¿Dispone la casa el Libro del Edificio?
  • ¿Tiene el edificio más de 50 años? ¿Ha pasado la ITE o IEE?
  • ¿Están dado de altas y al corriente de pago todos los suministros de la casa?

Todas estas preguntas, y muchas otras, pueden ser comprobadas con facilidad por nosotros mismos, pero es importante conocerlas cuanto antes, porque puede determinar nuestro interés o no por la casa que nos enseñan, y sobre todo, conocer las respuestas rápidamente nos van ahorrar tiempo, dinero y energías.

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¿Te vas a comprar una casa? ¿Cómo negociar la hipoteca?

Para comprar una casa, en el 80% de los casos necesitas negociar una hipoteca.

La mayoría de los compradores de casas necesitan una contratar una hipoteca, pero ¿Cómo llevar a cabo una buena negociación con el banco? ¿Qué tenemos que tener en cuenta a la hora de negociar?

Pese a un incremento de los alquileres, los españoles siguen prefiriendo comprar casa, un 76% de los hogares son casas en propiedad.

Pero hoy para conseguir una hipoteca interesante, tienes que tener dinero ahorrado y un trabajo estable.

Tres Ofertas

En primer lugar, nuestro consejo que solicitar como mínimo tres ofertas, para comparar y  poder tomar una decisión. Ve primero a tu oficina bancaria de toda la vida, que es la que mejor conoce tu perfil como cliente. Luego contrasta la información que te den, con la de las otras dos entidades.  Pero exige todas las ofertas por escrito.

Importe de la entrada

Es muy importante para la negociación: la cantidad que puedas aportar a la entrada de la compra de tu casa. Mayor importe en la entrada e ingresos estables te permiten una gran posición negociadora. Esto es, si el cliente va a aportar una buena cifra como entrada y el peso de la hipoteca sobre sus ingresos es relativamente pequeño, posiblemente tendrá posibilidades de rebajar los intereses, porque es un cliente interesante para el banco.

Dos condiciones para tener una buena posición negociadora

Las entidades reguladoras aconsejan a los bancos no financiar más del 80% del valor tasación de la casa que se va a hipotecar, así como que la cuota del la hipoteca no sea superior al 35% del salario  del comprador. Todo aquel que se ajuste a estas dos condiciones podrá conseguir las mejores condiciones en sus hipotecas.

El diferencial

Pero, si la capacidad económica es óptima, la clave de la negociación será el diferencial. ¿Qué es el diferencial?

Es la parte del tipo de interés que el banco  exige más allá del tipo base (generalmente, el euríbor). Si el banco ofrece una hipoteca a euríbor+1, está exigiendo que durante la vida del crédito, el hipotecado pague unos intereses del 1% sumados al nivel del euríbor en ese momento. El euríbor fluctúa cada mes y los bancos revisarán esa parte de los intereses una vez al año. Es esencial conseguir un diferencial bajo.

Ahí es donde el cliente debe acudir a tres entidades al menos, para saber si el nivel que le ofrecen es más o menos el del mercado. También se puede estudiar elegir una hipoteca de tipo fijo: en ese caso los intereses serán más altos, pero serán los mismos todos los años que dure el crédito.

Productos Vinculados

Una opción secundaria, es obtener un mejor diferencial a través de la suscripción de productos vinculados. Aquí, cuidado con la letra pequeña: quizá los intereses sean más bajos, pero sea obligatorio a cambio pagar un seguro anual muy elevado. Hay que hacer números.

El cliente puede, por ley, rechazar cualquier producto que el banco quiera vincular con la hipoteca, hasta el seguro del hogar, que suele ser más caro que los que tienen cualquier aseguradora. Pero si no lo haces con el banco, tu diferencial será mayor.  Pero lo que puedes hacer, es que una vez pasado el primer año, de das de bajo del seguro hecho por el banco o negocias la prima a la baja, con ofertas de aseguradoras.

Lo mismo ocurre con las domiciliaciones, las tarjetas asociadas a la hipoteca o el seguro de vida.

Posdata:

Desconfía del banco que solo mejora su anterior oferta si hay otra para comparar, debemos confiar en aquel que nos da lo mejor al principio, que nos aconseja cómo conseguir las mejores condiciones, sin tener delante una oferta de otro banco.

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