Mes: mayo 2017

¿Que documentación debe aportar el vendedor de una casa para escriturar la compraventa?

Listado de documentación que tiene que aportar el VENDEDOR de una casa en el momento de la firma de la escritura de compraventa.

 1· Documento de identificación:

En el caso de ser Persona Física:

  1. a) Para los residentes en España:

a.1) Residentes en España y nacionalidad Española: Original del Documento Nacional de Identidad (D.N.I.) u original del Pasaporte. Ambos documentos tienen que estar vigentes. En el caso de aportar el Pasaporte, tendrá que acreditar el NIF (número de identificación fiscal).

a.2) Residentes en España y nacionalidad de un país miembro de la Unión Europea: Original del pasaporte o tarjeta de identidad de su país acompañado del certificado del Consulado acreditativo de su residencia en España. Ambos documentos tienen que estar vigentes.

a.3) Residentes en España pero de otra nacionalidad: Original de la Carta de Residencia acompañado del original del pasaporte. Ambos documentos tienen que estar vigentes.

  1. b) Para los no residentes en España: Original del pasaporte o Carta de Identidad de su país y Número de Identificación Fiscal (NIF) en España.

Cuando el vendedor o los vendedores tengan capítulos matrimoniales, deben aportarlos.

En el caso de ser Persona Jurídica domiciliada en España:

  • Original del documento de constitución de la Sociedad.
  • Original del documento que acredita las facultades de quien firma en nombre de la Sociedad.
  • Original del Documento de Identidad (D.N.I. o pasaporte) del representante de la Sociedad.

En el caso de ser Persona Jurídica domiciliada fuera de España:

  • Original del documento de constitución de la Sociedad debidamente apostillado.
  • Original del documento que acredita las facultades de quien firma en nombre de la Sociedad debidamente apostillado. · NIF (Número de Identificación Fiscal) en España.
  • Original del Documento de Identidad (carta de identidad o pasaporte) del representante de la Sociedad.
  • En caso de que el Notario lo solicite, deberá presentar traducción jurada de los documentos. Es aconsejable que la realice en España dado que si no será necesaria la apostilla de la firma del traductor jurado.

2· Original del título de propiedad (escritura de compra, auto judicial de adjudicación, etcétera).

3· Original del recibo de contribución urbana (IBI) del año en curso o del año anterior en el caso que no se haya presentado al cobro a fin de incorporar una fotocopia del mismo en la escritura de compraventa. Puede sustituirse por algún documento catastral en el que quede acreditado que corresponde a la finca que se está transmitiendo.

4.- En el caso que la propiedad que se transmite esté gravada con un préstamo hipotecario y éste esté totalmente pagado, deberá aportar un certificado de “SALDO CERO” facilitado por el Banco/Caja y acreditar que ha depositado provisión de fondos para efectuar la cancelación registral de la hipoteca. Caso de no haberse hecho dicha provisión de fondos, debe contar con que la tendrá que realizar el día de la firma de la escritura de compraventa.

5.- En el caso que en el momento de la firma de la escritura de compraventa, el préstamo hipotecario no esté totalmente pagado, debe aportarse un certificado de SALDO PENDIENTE DEL PRÉSTAMO para que el COMPRADOR pueda reservar la cantidad correspondiente a dicho saldo y entregarla al Banco/Caja que tenga la hipoteca. Lo ideal sería que en el momento de la firma de la escritura de compraventa compareciera un apoderado del Banco/Caja para que éste reciba el cheque de pago del saldo pendiente de hipoteca y para que firme la escritura de cancelación de hipoteca. Además deberá prever que habrá que retener al VENDEDOR una provisión de fondos para pagar los gastos de la escritura de cancelación, que oscilará entre los 600 € y los 1.500 €.

6.- Fotocopia de todos los cheques o transferencias que se hayan efectuado para la transmisión de la propiedad, para que el Notario pueda incorporarlos en la escritura de compraventa. Además debe informarse al Notario de cuál es el número de cuenta donde se han cargado los pagos.

7.- Conforme a la Ley 7/2012 de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, y, la Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales, se establece la limitación de pagos en efectivo o cheques al portador, en los siguientes casos:

a.- Cuando algunas de las partes intervinientes actué en calidad de empresario o profesional, el pago en efectivo no podrá ser superior a 2.500 euros.

b.- Cuando el comprador sea persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España el límite de pago en efectivo será de 15.000 euros.

c.- Cuando ambas partes sean particulares no podrá realizarse el pago en efectivo superior a 100.000 euros.

8.- Deberá facilitarse el número de cuenta bancaria (los 24 dígitos) en donde se han cargado los cheques o transferencias (necesario para el Notario).

9.- Todos los juegos de llaves de la propiedad que se transmite (necesario para el Comprador).

10.– En el caso que se transmita una propiedad que esté en una Comunidad de Vecinos, deberá presentarse el original del certificado del Administrador de la Comunidad que acredite que no hay deudas pendientes. Dicho certificado debe estar firmado por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente.

11.- Una fotocopia de cada uno de los siguientes recibos:

  • Agua
  • Gas
  • Electricidad
  • IBI
  • Exacciones urbanas (recibo de basuras del Ayuntamiento)
  • Contribuciones especiales en el caso de que existan
  • En general cualquier otro relativo a la propiedad que se transmite para poderlos entregar al COMPRADOR y así pueda efectuar los cambios de nombre.

12.- Cuando se transmite una vivienda debe aportarse al Comprador la Cédula de habitabilidad (La Rioja; Navarra; Melilla; Ceuta; Comunidad Valenciana; Principado de Asturias; Cantabria; Aragón; Islas Baleares; Islas Canarias; Cataluña; Extremadura; Madrid) y/o Licencia de primera ocupación (País Vasco; Murcia; Galicia; Castilla la Mancha; Castilla y León; Andalucía). (Aportar al Comprador) En la Comunidad autónoma de Cataluña será obligatorio presentar la Cédula de habitabilidad ante el Notario, de lo contrario éste no autorizará la firma de la escritura.

13.- En el caso de que se transmita una VIVIENDA UNIFAMILIAR construida con licencia municipal concedida con posterioridad al día 6 de Mayo de 2000, debe aportarse a) El original del Libro del Edificio o el original del Acta Notarial de su depósito o acreditar que se ha depositado en el Registro de la Propiedad correspondiente. No es necesario aportarlo en las propiedades que están en un edificio plurifamiliar, dado que el Administrador de la Comunidad tiene una copia del mismo; en estos casos, lo oportuno es dirigirse al Administrador de la Comunidad para que confirme que lo tiene depositado.

14.- Aunque no es obligatorio, si los tiene, resulta muy útil aportar los manuales de utilización y de mantenimiento de todos aquellos electrodomésticos que estén incluidos en la venta.

15.- En el caso que el Vendedor hubiera comprado a un NO RESIDENTE en fecha inferior a los cuatro años a la fecha de la actual venta, deberá presentar el original del 211 correspondiente al ingreso del 3% del valor de la escritura de compra, para acreditar que dicho importe fue ingresado al Tesoro Público (es un documento que probablemente le exigirá el Notario).

16.- Cuando lo que se transmita sea una vivienda, un local o una oficina, deberá aportarse el documento original del certificado de calificación energética

17.– Esto que sigue solamente atañe al Vendedor o Vendedores (es un documento que no tiene que presentar al Comprador o Compradores): En el caso que el Vendedor o Vendedores residan en un país calificado como paraíso fiscal, una vez firmada la escritura de compraventa, deberá notificarlo a la Dirección General de Política Comercial e Inversiones Exteriores mediante el modelo D2-B.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.

Publicado por Fernando Hernandez en Comprar, Noticias, 0 comentarios

¿Que se debe hacer con la fianza de un contrato de alquiler?

No depositar la fianza de un contrato de alquiler en la Junta de Andalucía, puede acarrear sanciones de entre 300 a 6000 €

La fianza en los contratos de alquiler es una cantidad en metálico que el inquilino debe entregar al propietario, en garantía de posibles incumplimientos  del inquilino, ya sea por daños o por impago de renta

Otorgar la fianza en los contratos de alquiler, es una obligación legal que vincula a todos los contratos, ya sea de vivienda o de uso distinto y su deposito en el organismos correspondiente  es una obligación del propietario y un derecho para el inquilino.

Una vez que el propietario recibe el importe de la fianza ¿Qué es lo que tiene que hacer con ella?

La  Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de los propietarios de depositar la fianza, de los contratos de alquiler, que no devengará interés alguno, por lo que cada Comunidad, dentro de sus competencias, en la mayoría de los casos, han dispuesto de un sistema y de un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación.

En el caso de Andalucía  es la  Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), adscrita a la Consejería de Fomento y Vivienda, tiene entre sus funciones la gestión de las fianzas de los contratos de alquiler de viviendas e inmuebles.

La fianza de los contratos de alquiler debe depositarse en la cuenta de la Tesorería General de la Junta de Andalucía en el plazo de un mes desde la firma de los mismos. Se puede hacer presencialmente o telemáticamente.

Una vez ingresada la cantidad de la fianza, mediante el modelo 806, hay que presentar el justificante, con el original y copia del contrato en el AVRA de la Junta de Andalucía.  Una vez realizado, el propietario tiene la obligación de entregar al inquilino una copia del resguardo sellado.

La Junta tiene la obligación de devolver la fianza del contrato de alquiler al propietario en el plazo de un mes desde que la solicite.

Si el depósito se efectúa fuera de plazo tiene un recargo del 20% del importe  a depositar, si la fianza es de 400 €, tendría un recargo de 80 €.

Pero el  incumplimiento de la obligación de depositar la fianza por el propietario  supone una infracción de carácter administrativo que puede ser calificada de grave en  Andalucía,  la sanción supone entre el 50% al 150% del importe del depósito de fianza no constituido, y con multa de 300 a 6.000 euros.

La obligación de presentar la fianza de un contrato de alquiler, es únicamente del propietario, en ningún caso del inquilino puede ser sancionado por no efectuarlo, pero sí es recomendable que este, que pida el depósito a efectos de las deducciones del IRPF de las Comunidades Autónomas, por ayudas al alquiler.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.

 

 

Publicado por Fernando Hernandez en Alquiler, Noticias, 0 comentarios

¿Cuáles son las garantías a pedir al Inquilino en un Alquiler Anual?

Las garantías se pueden pedir a un Inquilino para un alquiler anual, pueden ser de varios tipos e importes.

Conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos el Propietario puede pedir una garantía o fianza a su Inquilino, consistente en:

Viviendas y Viviendas con muebles: Una mensualidad de fianza

Locales comerciales y Oficinas : Dos mensualidades de fianza

Parkings/Garajes/Trasteros: Dos mensualidades de fianza

Es la obligación del Propietario depositar la fianza en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) es el ente instrumental de la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía ( si el arrendamiento se hace en la Comunidad Andaluza) para hacer cumplir la obligación legal de depositar las fianzas como garantía de cumplimiento del contrato de arrendamiento, recogida en  la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Conforme a la nueva redacción del Artículo. 36.2 del Título IV de la LAU, durante los tres primeros años del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada hasta hacerse igual (una o dos mensualidades según lo que corresponda) a la renta vigente.

Según el Título IV, Art. 36.4 el saldo de la fianza en metálico que debe ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Según el Título IV, Art. 36.5 las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, adicional a la fianza en metálico. Por lo que el Propietario podría pedir más mensualidades en concepto de fianza, sea cual sea el tipo de contrato.

Otras garantías:

Dada la situación actual y el incremento de impagos en los alquileres por parte de los Inquilinos, dando lugar a una alta tasa de morosidad, para su máxima seguridad como Propietario está siendo una práctica habitual y demandada contratar el Servicio de Alquiler con Garantía, como garantías al Inquilino, adicional para garantizar el pago de las rentas de alquiler los días 5 de todos los meses aun cuando el Inquilino no pague, garantizar un procedimiento extrajudicial y judicial hasta conseguir el desahucio sin ningún coste para el Propietario, gestión y administración de cobro y, asesoramiento jurídico para el Propietario durante toda la vigencia del contrato.

Un alquiler Seguro con Garantía se realizará un estudio exhaustivo de la capacidad y solvencia económica del Inquilino que pretende arrendar el inmueble. Para ello se solicita toda la documentación necesaria para la realización de un informe de viabilidad, solvencia y capacidad económica del Inquilino, estudio de viabilidad con relación a los ingresos y gastos que tiene el Inquilino y el precio del inmueble que pretende arrendar.

Con este sistema el Propietario se garantiza:

1-.El cobro de las rentas de su alquiler los días 5 de cada mes.

2-.Estudio de la capacidad y solvencia económica de su Inquilino.

3-.Elaboración el contrato de alquiler.

4-.Asesoramiento permanente de abogados.

5-.Inicio del procedimiento judicial hasta conseguir el desahucio.

De esta manera conseguirá todas las garantías necesarias para el pago de sus rentas por parte del Inquilino, incluso cuando éste no pague. Además del importe de la renta, el Propietario puede pedir que su Inquilino le pague los recibos de comunidad, IBI y basuras, prorrateándose mensualmente o bien presentándose los al cobro en el momento que se lo presenten al Propietario.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.

 

Publicado por Fernando Hernandez en Alquiler, Noticias, 0 comentarios

¿Se pueden pedir fianza al inquilino en el caso de alquiler turístico?

Si se suele pedir fianza al inquilino en el caso de alquileres turísticos.

No hay ninguna legislación que regule los depósitos o fianzas a entregar para responder de los posibles desperfectos que pueda ocasionar un Inquilino en un Alquiler Turístico.

Sin embargo lo habitual es que en el momento de entregar las llaves a un Inquilino en un alquiler turístico, éste tenga que depositar una cantidad en concepto de fianza, para hacer frente a los daños que pudieran causar tanto al continente como al contenido del inmueble que se alquila.

Esta cantidad puede oscilar entre 100 € y 300 € o bien entre un 5% y un 25% del total del precio del alquiler. La fianza tiene como objetivo primordial responder de los posibles daños que un Inquilino pueda cometer en el Alquiler Turístico.

El Propietario debe informar a su Inquilino cuando éste efectúe la reserva, de las siguientes cuestiones:

1.- ¿Qué cantidad deberá depositar en concepto de fianza?

2.- ¿Cómo debe depositar la fianza?

3.- ¿Cuándo debe depositarla?

4.- ¿Cuándo y cómo va a recuperar la fianza?

5.- ¿Qué puede impedir al Inquilino que recupere la fianza en todo o en parte?

También tiene que informarle de cómo desea cobrar la fianza:

  • Con dinero en efectivo. · Con un cheque bancario nominativo o bien al portador.
  • Dejando firmado un cargo “futuro” de una tarjeta de crédito.

Una vez finalizado el arrendamiento del alquiler turístico, el Propietario deberá reintegrar la totalidad de la fianza depositada, una vez que haya comprobado que su Inquilino le entrega la propiedad alquilada en el mismo estado que la recibió.

El Propietario no está obligado por ley a depositar este tipo de fianzas en ningún organismo oficial.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.

Publicado por Fernando Hernandez en Alquiler, Noticias, 0 comentarios

¿Se pueden pedir fianza al inquilino en el caso de alquiler turístico?

Si se suele pedir fianza al inquilino en el caso de alquileres turísticos.

No hay ninguna legislación que regule los depósitos o fianzas a entregar para responder de los posibles desperfectos que pueda ocasionar un Inquilino en un Alquiler Turístico.

Sin embargo lo habitual es que en el momento de entregar las llaves a un Inquilino en un alquiler turístico, éste tenga que depositar una cantidad en concepto de fianza, para hacer frente a los daños que pudieran causar tanto al continente como al contenido del inmueble que se alquila.

Esta cantidad puede oscilar entre 100 € y 300 € o bien entre un 5% y un 25% del total del precio del alquiler. La fianza tiene como objetivo primordial responder de los posibles daños que un Inquilino pueda cometer en el Alquiler Turístico.

El Propietario debe informar a su Inquilino cuando éste efectúe la reserva, de las siguientes cuestiones:

1.- ¿Qué cantidad deberá depositar en concepto de fianza?

2.- ¿Cómo debe depositar la fianza?

3.- ¿Cuándo debe depositarla?

4.- ¿Cuándo y cómo va a recuperar la fianza?

5.- ¿Qué puede impedir al Inquilino que recupere la fianza en todo o en parte?

También tiene que informarle de cómo desea cobrar la fianza:

  • Con dinero en efectivo. · Con un cheque bancario nominativo o bien al portador.
  • Dejando firmado un cargo “futuro” de una tarjeta de crédito.

Una vez finalizado el arrendamiento del alquiler turístico, el Propietario deberá reintegrar la totalidad de la fianza depositada, una vez que haya comprobado que su Inquilino le entrega la propiedad alquilada en el mismo estado que la recibió.

El Propietario no está obligado por ley a depositar este tipo de fianzas en ningún organismo oficial.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.

Publicado por Fernando Hernandez en Alquiler, Noticias, 0 comentarios

Comprar casa para reformar

Comprar casa para reformar es una opción interesante si quieres vivir en el centro de la ciudad.

 

Tanto  si quieres vivir en ella o como inversión para alquiler,  comprar casa para reformar puede contar con interesantes ventajas, y no solo, porque la puedes diseñar a tu medida, sino que la puedes comprar por un mejor precio de mercado y posiblemente en los lugares más céntricos de la ciudad.

Antes de tomar la decisión así, se debe analizar los puntos fuertes y débiles de la casa a comprar, estudiando tanto sus factores internos como externos.

Entre los factores internos: la forma del perímetro del piso, aislamiento, iluminación, la puerta de entrada, número y ubicación de las ventanas, los muros de carga, las bajantes de saneamiento,  ventilación de baños y cocinas y las montantes de agua y calefacción central., etc.

Sin olvidar que los factores externos a la propia casa, como la ubicación, calidad y estado de conservación del edificio donde se encuentre, como son los vecinos, servicios comunes, etc.

Algunas de las ventajas que tiene comprar casa para reformar son:

1.-La principal es que puedes reformar todo a tu gusto, a lo que siempre has soñado.

2.-Estas casas suelen estar situadas en las mejores zonas de la ciudad, en el centro, por lo antiguos que son.

3.-Dan mejores oportunidades para negociar su precio. Porque hay que invertir tiempo y dinero, y no todo el mundo lo quiere hacer, cosa que hace que baje su precio.

Pero lo fundamental a la hora de comprar para reformar: es saber cuánto te va a costar el precio de la reforma, no solo para negociar el precio de compra, sino para que luego no te encuentres con sorpresas desagradables una vez comprado.

Para saber el precio de la reforma, lo mejor es hacer la primera visita con un profesional, y poder hacer una oferta en firme al vendedor, sabiendo su coste. Porque si vas, con el profesional en la segunda visita, el vendedor puede entender que estas interesado en la casa y bajar menos el precio de venta.

Nuestro consejo en el caso de reformas importantes es acudir a profesionales: arquitectos, aparejadores.  Que te harán el seguimiento de la obra paso a paso, y te ahorrarán dinero, haciendo que el contratista –reformista se entienda con ellos, que te pidan distintos presupuestos a albañiles con profesionalidad y garantías. Al final lo agradecerás, y sobre todo, te ahorras tiempo y preocupaciones. Merece la pena.

La verdad, es que comprar una casa, piso, o cualquier inmueble antiguo o viejo, para reformarlo a tu gusto es una posibilidad, tanto como casa habitual, segunda vivienda o inversión, que te puede ahorrar bastante dinero.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.

 

Publicado por Fernando Hernandez en Comprar, 0 comentarios