¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

Si por contrato de alquiler de vivienda estipula una duración menor (por ejemplo 1 año) se prorrogará anualmente hasta llegar a los 3 años, salvo que el inquilino manifieste su intención de finalizar el contrato. Durante esos 3 años, el propietario sólo puede evitar las prórrogas obligatorias si necesita el inmueble para su uso como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado o cónyuge divorciado.

 

Tras la última reforma de la LAU, con la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler del año 2013, se redujo la duración mínima del alquiler de 5 a 3 años para los contratos firmados desde su entrada en vigor.

Si por contrato se estipula una duración menor (por ejemplo 1 año) se prorrogará anualmente hasta llegar a los 3 años, salvo que el inquilino manifieste su intención de finalizar el contrato. Durante esos 3 años, el propietario sólo puede evitar las prórrogas obligatorias si necesita el inmueble para su uso como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado o cónyuge divorciado.

Si nos encontramos en un contrato de alquiler una cláusula como esta: La duración del alquiler es de UN AÑO.De esta cláusula se deduce que ambas partes están obligadas por el contrato de alquiler por el plazo de un año, pero, aunque nada se exprese en el contrato, la Ley impone al propietario una prórroga.

De modo que el año de duración pactado obligaría ambas partes, pero llegado su vencimiento, el propietario no puede dar por finalizado el contrato, sin el consentimiento del inquilino, hasta que se cumplan 3 años.

Ejemplo:

Se hace un contrato de alquiler de una duración pactada de UN AÑO a contar desde el 1 de enero de 2017, puede ocurrir:

1º.- Que el inquilino NO comunica, en ningún momento, al propietario su voluntad de  NO  prorrogarlo. Entonces el contrato se prorrogará, desde el 1 de enero de 2018 al 1 de enero de 2020.

2º.- Que el inquilino SI comunica antes del 2 de diciembre de 2017 su voluntad de de NO prorrogarlo. El contrato se extingue el 1 de enero de 2018.

3º.- Que el inquilino SI comunica antes de 2 de diciembre de 2018 su voluntad de NO prorrogarlo. El contrato se extingue el 1 de enero de 2019

Lo normal es que la cláusula de duración, en el contrato de alquiler, contempla esta exigencia, aunque no es necesario.

Un ejemplo de cláusula, sería:

Clausula X: La duración del alquiler de la vivienda es de UN AÑO. Llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el contrato de alquiler alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el inquilino manifieste al propietario, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquier de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por lo tanto, la negativa a la prorroga legal, o aquella cláusula que señale que el alquiler tiene una duración de UN AÑO, transcurrido el cual las partes podrá decidir prorrogar, es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 de la LAU, que dice que se prorrogará obligatoriamente para el propietario y de forma voluntaria para el inquilino hasta un máximo de 3 años. Por lo que es un cláusula nula muy frecuente en los contrato de alquiler.

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Publicado por Fernando Hernandez

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