Mes: abril 2017

Beneficios fiscales del comprador de vivienda en Andalucía

Beneficios Fiscales del Comprador en Andalucía

1.- BENEFICIOS FISCALES DEL COMPRADOR CUANDO SE TRATA DE UNA PERSONA FÍSICA

1.1. IRPF: ADQUISICIÓN O REHABILITACIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL

Según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas art.68.1 se considera vivienda habitual aquélla en la que el contribuyente reside durante un plazo continuado de 3 años, sin perjuicio de alguna excepción. Las desgravaciones en el IRPF por vivienda, en la actualidad han desaparecido. Se eliminaron desde el 1 de Enero de 2013. Exclusivamente se mantienen para aquellos casos en los que el contribuyente hubiera adquirido su vivienda habitual o realizara algún pago para su construcción antes del 1 de enero de 2013, siempre que hayan deducido por dicha vivienda en 2012 o años anteriores.

1.2 IRPF: ADQUISICIÓN O REHABILITACIÓN DE LA SEGUNDA VIVIENDA

No está previsto ningún beneficio fiscal en esta Comunidad Autónoma para la adquisición o rehabilitación de segundas residencias.

1.3 EXENCIÓN EN EL IRPF POR REINVERSION EN VIVIENDA HABITUAL. EXENCIONES APLICABLES A LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA HABITUAL:

– La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual quedará exenta cuando el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de vivienda habitual en un plazo no superior a dos años.

– Mayores de 65 años que transmitan vivienda habitual.

– Exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de vivienda habitual.

.EXENCIONES APLICABLES POR LA TRANSMISIÓN DE OTROS INMUEBLES:

Mayores de 65 años cuando trasmitan cualquier inmueble siempre y cuando reinviertan la ganancia obtenida en renta vitalicia en un plazo no superior a 6 meses.

2. COMPRA DE VIVIENDA DE OBRA NUEVA. IVA Y AJD.

2.1. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO:

IVA Con carácter general para en la compraventa de vivienda se aplica el 10% de IVA. Con carácter excepcional para aquellas viviendas calificadas como protección oficial pública se aplicara el tipo reducido del 4% de IVA. El particular que compra una vivienda de obra nueva no podrá deducirse el IVA.

2.2. ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS:

1.AJD .- Sin préstamo hipotecario:

a.- Compraventa de vivienda sujeta a IVA el tipo impositivo que se aplica es del 1,5% de AJD.

b.- Declaración de obra nueva: 1,50%

c.- Adquisición de vivienda de VPO: 0,0%

2.- Constitución de préstamo hipotecario:

a.- Con carácter general el 1,50%.

b.- Constitución de hipoteca para la compra de vivienda de VPO 0,0%.

c.- Préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda habitual por una persona que no haya cumplido los 35 años, el 0,30%.

d.- Constitución de préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda habitual por una persona que tenga una discapacidad igual o superior al 33%, siempre y cuando el precio de la vivienda no supere los 180.000 euros se aplicará el 0,10%.

3.- Renuncia a la exención de IVA 2%

3. COMPRA DE VIVIENDA EN SEGUNDA O ULTERIORES TRANSMISIONES. ITP Y AJD

 3.1 ITP: IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

– Tipo general 8% hasta el tramo de valor que no exceda de los 400.000,00 €. Se aplica el 9% al tramo de valor que exceda de los 400.000,01 €. Se aplica el 10% al tramo de valor que exceda de los 700.000,01 € En el caso de los parkings y garajes se aplica el 8% hasta el tramo de valor de los 30.000 €. Se aplica el 9% al tramo de valor que exceda de los 30.000,01 €. Se aplica el 10% al tramo de valor que exceda de los 50.000,01 €

– Tipos especiales:

  1. a) El 3,5% a las transmisiones de:

-viviendas protegidas destinadas a vivienda habitual; siempre y cuando se adquiera por menor de 35 años y el valor de adquisición sea inferior a 130.000 euros o se adquiera por persona con una discapacidad en grado igual o superior al 33% y el precio de compra sea inferior a 180.000 euros.

– vivienda libre, cuando el adquirente no sea mayor de 35 años (en el caso de matrimonios o parejas de hecho, este último requisito debe cumplirse al menos por uno de sus miembros) y el valor de adquisición sea inferior a los 130.000 €.

– vivienda libre cuando se adquiera por una persona con discapacidad en grado igual o superior al 33%, con independencia de su edad y el valor de adquisición sea inferior a los 180.000 €. . En caso de pareja de hecho la unión ha de estar inscrita en el Registro de Parejas de Hecho.

  1. b) El 2% cuando se trate de adquisiciones de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del Plan General Contable del Sector Inmobiliario (que acreditará mediante la certificación de encontrarse en situación de alta en el epígrafe correspondiente de la CNAE – Clasificación Nacional de Actividades Económica), con los siguientes requisitos:

– Que la persona física o jurídica adquirente incorpore esta vivienda a su activo circulante (existiendo obligación de formalizar esta intención).

– Que la vivienda adquirida sea transmitida en los dos años siguientes a su adquisición, con entrega de la posesión de la misma, siempre que dicha operación esté sujeta a ITP y AJD. Este requisito se acreditará mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

3.2. ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: Se obtiene beneficios fiscales a través de los Actos Jurídicos Documentados

-Tipo general: se aplica con carácter general para la adquisición de vivienda habitual el 1,5%.

-Tipo especial:

a) Personas menores de 35 años que adquieran una residencia habitual: 0,3% adquisición de vivienda cuando el precio de compra de la vivienda o el préstamo hipotecario sea inferior a 130.000 €.

b) Personas con una minusvalía igual o superior al 33% que adquieran una residencia habitual: 0,3% adquisición de vivienda cuando el precio de compra de la vivienda o el préstamo hipotecario sea inferior a 130.000 €.

c) Personas que adquieren una vivienda en régimen de VPO: 0,0% adquisición de vivienda

 

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.
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¿Vendiste casa en Sanlúcar en 2016? ¿Qué debes declarar a Hacienda?

En 2016 se vendieron en Sanlúcar de Barrameda 582 casas. Muchas de estas compraventas deberán ser declaradas en el Renta de 2016, que está en plazo hasta el 30 de junio de 2017.

Así es, en 2016 se vendieron en Sanlúcar de Barrameda 582 casas, y es que la venta de una casa  tributa como ganancia o pérdida patrimonial, esto es, si han vendido tu casa estás obligado a tributar por el  impuesto sobre la renta de las personas físicas

Si has obtenido ganancia patrimonial debes tributar. Esta ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la casa y el valor al que se compró. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

 Ejemplo práctico para Hacienda

Imaginemos una pareja  que vendió su casa habitual en 2016 por 130.000 €, cifra a la que hay que restar 2.320 € en gastos de venta. La casa la compró en el año 2009 por 90.000 €, y tuvo unos gastos de compra de 7.250 €

Esto sería su cálculo, hecho con una herramienta que podéis encontrar en Internet  en Impuestos para andar por casa:

 

Fecha Venta

01/11/2016

Importe de la venta         130.000,00 €
Plusvalía Municipal              1.500,00 €
Notaría                 500,00 €
Gestoría/Asesoría/Inmobiliaria                 200,00 €
Certificado Energético                  120,00 €
Otros Gastos

            0,00 €

Importe de transmisión           127.761,00 €
   
Fecha Adquisición /Compra

10/08/2009

Valor Adquisición           90.000,00 €
Impuestos (ITP, AJD, IVA)              7.200,00 €
Notaría                 400,00 €
Registro de la propiedad                 200,00 €
Gestoría/Asesoría/Inmobiliaria                 150,00 €
Mejoras o ampliaciones

                   0,00 €

Otros Gastos

                   0,00 €

Amortización periodo arrendado                   0 ,00€
Coste total de adquisición            97.875,00 €

Cálculos: 

 
Importe de transmisión

              127.761,00 €

Coste total de adquisición

                97.875,00 €

Ganancia/Pérdida Patrimonial

                29.886,00 €

Reducción  inmuebles anteriores 31/12/1994

                               0,00 €

Ganancia fiscal reducida

                29.886,00 €

 Ganancia exenta por reinversión

                               0,00 €

 Exenc 50% Inmueb. Adq. del 12/05/12 a 31/12/12 (1)

                               0,00€

Ganancia no exenta (Base Imp. Ahorro)

                29.886,00 €

Impuesto a pagar IRPF*

     6.156,06 €

El importe a pagar sería: 6.000 € por 19% = 1140 €; y, 23.230 € por 21% = 4878,30 € = 6.156, 06

*Importante: El impuesto a pagar en el IRPF aquí calculado sólo se refiere a la tributación de la ganancia obtenida por la venta del inmueble. No recoge el resto de rendimientos. Por lo que la cantidad total a pagar en la declaración de la Renta dependerá del total de rentas obtenidas. Si cada uno tiene el 50% y hacen declaración individual o conjunta variará el resultado, en función a las características de cada familia o persona.

 ¿Cuándo NO es necesario declarar la venta a Hacienda?

No en todos los casos el contribuyente está obligado a declarar la venta de una casa. No hay que hacerlo cuando:

1.- La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta de tributación.

2.- La venta de la vivienda habitual por menores de 65 años está exenta de tributación (total o parcialmente) si en el plazo de dos años (anteriores o posteriores) se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda habitual, no segunda residencia. Eso sí, la exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza sí debe tributar.

3.- La venta de vivienda, que no sea vivienda habitual, solo podrá estar exenta si la persona que la vende tiene más de 65 años y contrata una renta vitalicia (con un importe máximo de 240.000 euros de precio de venta).

4.- Si la venta genera una pérdida patrimonial al o a los vendedores. Vender una casa lleva asociados varios gastos y si el precio de venta es inferior al de adquisición y, por tanto, provoca una minusvalía en lugar de una ganancia patrimonial, aquella no se debe tributar. Más aún, la minusvalía puede compensarse con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

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¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

 

Tras la última reforma de la LAU, con la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler del año 2013, se redujo la duración mínima del alquiler de 5 a 3 años para los contratos firmados desde su entrada en vigor.

Si por contrato se estipula una duración menor (por ejemplo 1 año) se prorrogará anualmente hasta llegar a los 3 años, salvo que el inquilino manifieste su intención de finalizar el contrato. Durante esos 3 años, el propietario sólo puede evitar las prórrogas obligatorias si necesita el inmueble para su uso como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado o cónyuge divorciado.

Si nos encontramos en un contrato de alquiler una cláusula como esta: La duración del alquiler es de UN AÑO.De esta cláusula se deduce que ambas partes están obligadas por el contrato de alquiler por el plazo de un año, pero, aunque nada se exprese en el contrato, la Ley impone al propietario una prórroga.

De modo que el año de duración pactado obligaría ambas partes, pero llegado su vencimiento, el propietario no puede dar por finalizado el contrato, sin el consentimiento del inquilino, hasta que se cumplan 3 años.

Ejemplo:

Se hace un contrato de alquiler de una duración pactada de UN AÑO a contar desde el 1 de enero de 2017, puede ocurrir:

1º.- Que el inquilino NO comunica, en ningún momento, al propietario su voluntad de  NO  prorrogarlo. Entonces el contrato se prorrogará, desde el 1 de enero de 2018 al 1 de enero de 2020.

2º.- Que el inquilino SI comunica antes del 2 de diciembre de 2017 su voluntad de de NO prorrogarlo. El contrato se extingue el 1 de enero de 2018.

3º.- Que el inquilino SI comunica antes de 2 de diciembre de 2018 su voluntad de NO prorrogarlo. El contrato se extingue el 1 de enero de 2019

Lo normal es que la cláusula de duración, en el contrato de alquiler, contempla esta exigencia, aunque no es necesario.

Un ejemplo de cláusula, sería:

Clausula X: La duración del alquiler de la vivienda es de UN AÑO. Llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el contrato de alquiler alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el inquilino manifieste al propietario, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquier de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por lo tanto, la negativa a la prorroga legal, o aquella cláusula que señale que el alquiler tiene una duración de UN AÑO, transcurrido el cual las partes podrá decidir prorrogar, es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 de la LAU, que dice que se prorrogará obligatoriamente para el propietario y de forma voluntaria para el inquilino hasta un máximo de 3 años. Por lo que es un cláusula nula muy frecuente en los contrato de alquiler.

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dealbariza

#presumedeSanlucar

dealbariza

Calle San Juan, 6 (Junto Plaza del Cabildo)

Entrevista a su propietario: Antonio Peña

Web: www.dealbariza.com

 ¿Cómo surgió la idea de llevar a cabo esta iniciativa emprendedora innovadora en Sanlúcar y porque este nombre?

Realmente no fue difícil: me di cuenta que para adquirir productos de Sanlúcar tenía que desplazarme a varios sitios. Por ello decidí apostar por un negocio en el que el público, tanto sanluqueño como foráneo, pudiera conseguir lo mejor de nuestra ciudad, todo en un mismo sitio.

Referente al nombre, fácil también: la tierra donde crece la cepa de nuestra uva es la “albariza”. “Dealbariza” quiere decir “de nuestra tierra”. Los colores del diseño están sacado de un capote, típico de nuestra tierra.

 ¿Qué tipo de productos ofrecéis?

Tomando como centro neurálgico Sanlúcar, ofrecemos vinos, aceitunas, picos de aceite, dulces artesanos, vinagres, cervezas artesanas, ginebras… y complementamos con otros productos de los alrededores, aceites, quesos, conservas. Disponemos de una gran variedad de vinos de la provincia de Cádiz, muchos de ellos poco conocidos aún, pero de gran calidad.

 ¿Dónde estáis ubicado y cual es vuestro horario?

Nos encontramos en pleno centro de Sanlúcar, en la calle San Juan, 6 y abrimos todos los días: de lunes a sábado, de 9,30h a 14,00h y de 18,00h a 21,00h, y los domingos de 10,00h a 14,00h. Aunque el horario de tarde varía ligeramente en función de la época del año.

¿Cuáles son vuestros proyectos presentes y futuros?

Queremos seguir apostando y apoyando a pequeños productores, y seguir dándoles publicidad a través de las redes sociales y de degustaciones y catas. Queremos que sea un negocio “vivo” en el que el cliente no se limite solo a comprar, sino que participe de la gran calidad gastronómica de la que disponemos.

El pequeño comercio local humaniza a Sanlúcar, ayuda a que las calles de Sanlúcar sean más seguras, creándose un entorno agradable para los sanluqueños y turistas. Además, comprar en un pequeño comercio ofrece, en muchos casos, una serie de ventajas impensables en unas grandes superficies, desde comodidad y cercanía, a un trato mucho más personalizado, la garantía de cierta “seguridad en lo que compras” y “originalidad” en algunas cosas. Además de contribuir a dar VIDA a Sanlúcar.
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¿Es importante la situación en la compra de una casa?

La situación es uno de los factores importantes que hay que tener en cuenta a la hora de comprar o de vender una casa. El entorno donde está situada la casa es determinante a la hora elegir el hogar que buscas.

Comprar una casa en un buen sitio es, a todas luces,  una inversión a largo plazo, que siempre va a valer dinero. Una casa que esté en una zona tranquila, segura, con comercios, parques, colegios, centros sanitarios y buen transporte es una casa situada en una zona privilegiada y eso se traduce en dinero.

Cuando estamos en un proceso de búsqueda de una casa es fundamental encontrar el equilibrio entre la emoción y la cabeza fría, entre lo que va a ser nuestra casa habitual y una inversión de futuro, ambas cosas no son incompatibles, y aquí la situación juega un papel fundamental de futuro económico, que debemos tener en cuenta, a la hora de elegir la casa que deseamos comprar.

Para ello debemos de intentar que la situación en la compra de nuestra casa futura se encuentre cerca de:

  • Comercios
  • Transportes para la familia
  • Cercanía de nuestro trabajo y familiares
  • Cercanía a los colegios y centros sanitarios
  • Cercanía a parques y jardines
  • Cercanía a centros de ocio y deportivos
  • Si el barrio es ruidoso y hay mucho tráfico
  • Si hay suelo para construir,  ojo sobre lo que está planificado en presente y futuro
  • Etc.

Si la casa que buscas cuenta con todos estos aspectos en positivo, debes de saber que también te va a costar más dinero.  Porque no compras “X m2” sino que compras entorno, y el entorno es fundamental, para lo bueno y para lo malo, ya que va unido a la casa que compras.

Cuando me saque la designación CRS una de la cosas que primero me quedó grabada fue que había tres cosas fundamentales a la hora de comprar una casa que eran : 1ª location, 2ª location y la 3ª location; o sea localización, localización y localización.

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