Mes: marzo 2017

4 claves para comprar casa

                                                                     Confia-T Otra manera de entender el sector inmobiliario

Para comprar casa hay que tener en cuenta 4 claves fundamentales, como son el precio, el estado de conservación de la casa, donde está localizada y dejarte asesor ante una de las decisiones más importantes de tu vida.

1 El precio.

Si vas al mercado, los vendedores se basan para poner su precio en la cantidad por la que la compró, las reformas que le hicieron,  en lo que la ha “dicho” el vecino que la ha vendido, por lo que le cuesta la nueva que se va a comprar, los sentimientos de haber vivido allí y haber criado a sus hijos, entre otras muchas.

Pero el comprador actual, comprar casa, se basa para  su precio en cómo está el mercado actual y de la zona en concreto, cual es la oferta de vivienda en la misma, el estado de la vivienda, la situación (colegios, centro salud, comercios, etc.), como está el acceso a la financiación, y percepción (se ve viviendo allí o no), entre otras cosas.

La experiencia dice que  las casas que se venden antes son aquellas que tienen un precio adecuado desde el principio. Las que tienen un precio excesivo tardan más en venderse y, al final, se venden más baratas de lo que se debería.

2 Estado de conservación

La primera impresión es la más importante para que el comprador perciba las mejores  sensaciones, para ello la casa debe tener en general un buen  estado de conservación, con la pintura reciente, despersonalizada, limpia, ordenada, ventanas abiertas, iluminada, etc.

3 Situación de la casa

La situación influye mucho en la decisión final de compra, y por lo tanto en su valor. Tiene un impacto muy importante sobre el valor final. Tener servicios próximos como jardines, escuelas, centros sanitarios o deportivos, aumentan el valor de casa.

4 Elegir un profesional que te asesore

Este punto puede ser decisivo en la venta de tu casa. De igual forma que no elegimos al azar a un abogado o a un médico para velar por nuestros intereses, tampoco es conveniente poner una decisión tan importante  en manos de cualquiera. El agente que elijas puede hacer que compres tu casa de forma segura, rápida, sencilla y a buen precio. Pero elige una que solo te defienda a ti. Que se del Madrid o del Barcelona, pero no de los dos a la vez, no aparece muy ético.

Si tienes alguna duda sobre comprar, vender o alquilar inmuebles, puedes hacernos las consultas gratis a través de nuestra Web: www.confia-t.com, en la pestaña de contacto. Y, le responderemos a la mayor brevedad posible.
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Comprar casa para alquilar ¿es el momento?

Comprar una casa en Sanlúcar para alquilar puede dar rentabilidades medias del 5,3% anual.

La rentabilidad media de un piso en alquiler en Sanlúcar alcanzó el año pasado el 5,3% de media bruta, según datos del portal  Idealista. A nivel nacional, según las mismas fuentes, fue del 6,3% en viviendas.

Comprar para alquilar, en cualquiera de los productos analizados por Idealista y Fotocasas, en España, ofrecía a cierre de 2016 unas tasas de rentabilidad superiores a las que se registraban el año 2015. Estas rentabilidades multiplican por cuatro, en el peor de los casos, las de los Bonos del Estado a 10 años (1,4%), ponen como ejemplo los responsables de estos portales.

Uno de los motores  de esta  reactivación que se está produciendo en el mercado inmobiliario del alquiler es la entrada de grandes, medianos y pequeños inversores que ahora están comprando vivienda no con un fin especulativo, como antaño,  sino que buscan las altas rentabilidades que ofrecen el alquiler, frente a las bajas rentabilidades que dan los bancos y mercados financieros, como las de los depósitos a plazo fijo y fondos de inversión, por ejemplo.

Para calcular la rentabilidad anual de las casas que se compran para ponerlas en alquiler, Fotocasa se ha basado en el cálculo del PER, que consiste en relacionar el número de veces que el precio de la vivienda contiene el precio que aporta el alquiler.

Se obtiene dividiendo el dinero anual que se obtiene por el alquiler de una casa entre su precio de venta. Así, por ejemplo, si la casa se alquila por 6.600 euros al año (550 euros/mes) y vale 120.000 euros, ofrece una rentabilidad bruta del 5,5 %.

(6.600/120.000) x 100 = 5,5 %

Sin embargo, debemos tener en cuenta que esta fórmula deja fuera algunos gastos a tener en cuenta, como gastos de seguros, comunidad, el IBI, etc.

La rentabilidad que ofrece la inversión en casa para ponerla en alquiler, se ha situado, en Sanlúcar de Barrameda, en el 5,3% debido a que los precios del alquiler crecen más que los precios de venta de las casas.

 

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Informe del Mercado Inmobiliario 2ª mano en Sanlúcar de Barrameda 2016

Una vez más presentamos nuestro  informe del mercado inmobiliario de compraventa de viviendas de segunda mano en Sanlúcar de Barrameda, correspondiente al 4º Trimestre de 2016

En el podéis observar como el precio medio venta (€/m2) se ha incrementado en un 1,17% con respecto al trimestre anterior (3ºT-2016), al mismo tiempo se ha incrementado en  3,26 % el precio medio (€/m2) de las casas en Sanlúcar de Barrameda, con respecto al año 2015. En un año pasamos de un precio solicitado medio de 1.1165 €/m2 a 1.203 €/m2, un incremento de un 3,26%. Es decir,  en término medio, los vendedores sanluqueños  pidieron en 2016 un 3,26% más por sus viviendas que en el año 2015. 

El número de viviendas de 2ª mano vendidas  se ha incrementado,con respecto al trimestre anterior,  en 18,18 %, siendo 143 las casas vendidas en Sanlúcar de Barrameda durante el 4ºT 2016, y  121 las  vendidas en el 3ºT año 2016. A la vez, también sea producido un incremento del 19,15% en el número de casas vendidas con respecto  año 2015, que fueron 475 las casas vendidas,  mientras que el año 2016 se han vendido 566 casas de  2ª mano en Sanlúcar de Barrameda.

El mercado inmobiliario Sanlúcar de Barrameda de casas de 2ª mano parece que está en tendencia positiva, así lo dice en incremento en el precio medio de las casas de 2º mano en un 3,26 % con respecto al año anterior, y en el número de casas vendidas en un 19,15% más que el año pasado.

Las principales razones de la subida del precio de la vivienda y del incremento de las compraventas son:

  • Son que las casas están relativamente baratas.Por tanto, la compra de una vivienda bien situada es una buena oportunidad, ya que muy probablemente mañana será más cara que hoy.
  • La apertura de las entidades financieras a dar más hipotecasLes sobra liquidez.
  • La vivienda es la mejor inversiónEs lo que piensan muchos inversores relativamente adversos al riesgo, dada la escasa rentabilidad de los depósitos en los bancos. Se están comprando casas por inversores para alquilar, que suponen 22,00 % de las compras totales.
  • La cifra de desempleados. Según datos del SAE el desempleo ha disminuido en Sanlúcar de Barrameda en un 8,56%, pasando de 11.582 parados en el año 2015 a 10.590 en al año 2016. Habría mucho que matizar, pero esto son los datos, que seguro que han influido en los datos macro del sector inmobiliario en Sanlúcar.

Pero lo negativo, que sigue dando el mercado inmobiliario,  es el acceso de los jóvenes sanluqueños a la compra de una casa, debido a la realidad crediticia y laboral. Los jóvenes con bajos sueldos tienen complicado acceder a la financiación, se observa que se están quedando atrapado al no tener crédito y encontrarse con unos alquileres en Sanlúcar poco asequibles, debido a que la ciudad es turística, y algunos propietarios prefieren alquilar 2 meses, a todo el año. Algo habrá que hacer, y pronto,  con el acceso a estos jóvenes al acceso a la vivienda, a quienes les corresponda.

El 65% de los compradores de vivienda en Sanlúcar son de reposición, es decir, de propietarios que se mudan a otra vivienda mejor, aprovechado la coyuntura de bajada de los últimos años, buscando una mejor situación, mayor tamaño, entre otras cosas.

Bueno parece ser que el mercado inmobiliario en Sanlúcar de Barrameda sigue una tendencia positiva. Esto no quiere decir que seguirá habiendo casas en precio, hablamos de precios medios, lo es lo mismo una casa en el centro que en otras zonas de la ciudad. Lo que sí está claro, como decimos siempre, es que los precios de compra de la burbuja (2001-2006) no volverán.

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¿Quieres alquilar? Cosas a tener en cuenta

 

Alquilar no es poca cosa, te comprometes a pagar una cantidad de dinero importante a la que debes hacer frente cada mes. Por lo tanto, el proceso de alquilar una casa es algo bastante serio.

He aquí algunas cuestiones que debemos tener en cuenta, antes de decirte por un alquiler una casa:

  1. El precio

Todo se puede negociar, debemos estudiar la zona, la cantidad de visitas que tienen los anuncios, visitar la casa y estudiar al propietario  para obtener un precio lo más beneficiosos posible para nosotros.

  1. El importe de renta mensual

Tenemos que acordar con el propietario que gastos entran en el importe de  la renta mensual, y cuáles no: comunidad, IBI, luz, agua, etc.  Y poner lo acordado en el contrato.

  1. Duración del contrato

Todo contrato de alquiler debe estar sujeto a un plazo, que se establece entre el propietario y el inquilino. Pero independientemente de lo pactado, si es una casa habitual, tenemos que tener en cuenta la llamada prórroga forzosa. Y, si el inquilino quiere abandonarla antes, cuando puede hacerlo.

  1. Finanzas, garantías y avales

Si el propietario nos pide garantías, que dependerá de la solvencia del inquilino, estas pueden ser de varias mensualidades o un aval. Debemos negociar con el propietario las garantías, si la casa nos interesa. Y, además lo legal es un mes de fianza.

  1. Alta de Suministros

Tenemos que dejar bastante claro en el contrato quien se hace cargo de la luz, agua, y otro suministro, quien se tiene que dar de alta en las compañías correspondientes, haciéndose responsable de su pago. O bien, acordar su pago como cantidad asimilada a la renta mediante justificación de las facturas correspondientes.

 

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¿Obligaciones fiscales del propietario y el inquilino?

 

Firmar un contrato de alquiler te exige obligaciones fiscales con Hacienda, teniendo en cuenta si el contrato es por una casa o un local.

Y, afecta a los siguientes impuestos:

 IVA

Un contrato de alquiler de una casa se encuentra exento de IVA, y un contrato de local de negocio debe de pagar IVA. En este último caso, las obligaciones fiscales,  del propietario son: debe darse de alta en Hacienda y realizar la declaración de IVA trimestral (modelo 303), la anual va incluido en el 4 trimestre.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El ITP grava solo los alquileres de casas, el inquilino es quien  deberá liquidar dicho impuesto mediante uso de efectos timbrados en cuantía variable según el valor del alquiler, y según cada Comunidad Autónoma. El responsable, de estas obligaciones fiscales y del pago del impuesto será el inquilino, cualesquiera que sea lo acordado en el contrato. Pero si este no lo hace, el propietario es subsidiario del pago, debe exigir al inquilino justificación del pago.

Impuesto Renta Personas Físicas

Por otro lado, con independencia de la sujeción o no al IVA, las rentas cobradas por el propietario  deben ser declaradas en la declaración anual del IRPF, pues constituye una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario. Deduciendo los gastos necesarios. O

Retenciones IRPF

Contrato de alquiler de una casa, el inquilino persona física no está obligado a practicar retención.

Contrato alquiler de local de negocio, el inquilino  persona física que ejerce una actividad económica debe practicar retención. El inquilino persona jurídica está obligado a practicar retención (se incluyen, aunque no tengan tal naturaleza, a comunidades de propietarios y entidades en régimen de atribución de rentas), con la excepción de que las rentas satisfechas al mismo arrendador no superen los 900€ anuales.

Junto con la obligación de presentar retención el inquilino está obligado a presentar el modelo 115 ya sea mensual o trimestral, según corresponda.

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