Mes: octubre 2016

Se puede embargar la vivienda habitual a un autónomo

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La Ley del Estatuto del Trabajador Autónomo señala que, a efectos de las deudas de naturaleza Tributaria y de Seguridad Social, embargado administrativamente un bien inmueble, casa del trabajador autónomo, si este acredita fehacientemente que se trata de una vivienda que constituye su residencia habitual, la ejecución del embargo quedará condicionada a que no haya otro bienes susceptibles de encajar en el procedimiento ejecutivo, acogiéndose a lo siguiente:

  • A que no resulten conocidos otros bienes del deudor suficientes susceptibles de realización inmediata en el procedimiento ejecutivo.
  • A que entre la notificación de la primera diligencia de embargo y la realización material de la subasta, el concurso o cualquier otro medio administrativo de enajenación medie el plazo mínimo de dos años. Este plazo no se interrumpirá ni se suspenderá, en ningún caso, en los supuestos de ampliaciones del embargo originario o en los casos de prórroga de las anotaciones registrales.

 Esto no significa que la vivienda habitual no se pueda embargar: Habrá que ejecutar en primer lugar el resto de bienes y, si no los posee, la vivienda será embargada tras dos años a contar desde la notificación de la primera diligencia de embargo.

A partir del 29 de septiembre de 2013, cabe que el autónomo opte por la opción de convertirse en “Emprendedor de Responsabilidad Limitada“. Mediante esta opción quedará limitada la responsabilidad de la vivienda habitual, debiendo inscribirse en el Registro Mercantil.

Visto en Cinco Dias

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¿Cómo se valora el precio de compra de una casa?

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Entre los muchos factores que hay que tener en cuenta a la hora de comprar casa, está el de saber su precio de compra. Fijar este precio a pagar, no suele ser fácil, porque se requiere tener información fiable, para lo cual hay que tener unos conocimientos sólidos del mercado inmobiliario donde se encuentra la casa, porque el mercado inmobiliario es un mercado muy local. Y nada tienen que ver el de Sanlúcar, con el de Rota o Chipiona, aún estando tan cerca y siendo municipios muy parecidos, lo mismo que varían de una acera a la de enfrente de una calle cualquiera, en cualquier ciudad.

Las estadísticas oficiales pueden ser una fuente de información pero los datos que aportan suelen ser demasiado generales. La falta de precisión que ofrecen estas cifras hace imposible definir la realidad de un inmueble en una zona concreta de nuestro mercado local. Cada municipio, cada zona del mismo tiene sus propias características e influyen de distinta  manera a la hora de estimar los precios de las casas. Otras cuestiones a tener en cuenta son el  número de transacciones, como es la oferta y la demanda en la zona, la evolución del número de viviendas que queda por vender, etc.

Se pueden utilizar, como otra fuente, para estimar el precio de compra de una casa, los precios de las mismas en venta anunciados en los portales inmobiliarios. Pero tenemos que tener en cuenta que casi nunca coinciden  los precios ofrecidos con el precio de cierre de las operaciones. De manera general, y según estudios publicados por diversas fuentes,  los precios de oferta en casas,  difieren en un 15% y  20% respecto al precio final de la venta.

En definitiva, para poder establecer el precio real de compra de una casa hay que analizar adecuadamente todos los datos disponibles. Contar con la máxima información posible durante el proceso de la compra de la casa permitirá al comprador tomar la decisión más acertada.

Confia-T, en su interés por el asesoramiento personal inmobiliario contamos con un departamento especializado y con la colaboración de los primeros Partner Assistance especialistas en tasaciones y en estudios locales del mercado inmobiliario.

 Cómo saber cuánto ajustar el precio de la vivienda a la venta

La tabla definitiva para saber si un piso está caro o barato (ejemplos)

 

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¿Quién paga las deudas pendientes con la Comunidad de Propietarios al comprar una casa?

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Una de las dudas más generalizadas que se plantea cuando vamos realizar la compra de una casa, es si esta tiene deudas pendientes con la comunidad de propietarios y quién debería hacerse cargo de dicho pago, el comprador o el vendedor de la casa.

En materia de reclamación de cuotas comunitarias, en fecha 28 de Junio se publicó la Ley 8/2013 de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modifica notablemente el Art. 9e) de la Ley de Propiedad Horizontal ya que anteriormente únicamente se podía reclamar el año en curso y el anterior, y sin embargo ahora se amplía el plazo de reclamación a los tres años más el ejercicio en curso. Esta modificación es claramente beneficiosa para las comunidades de propietarios, ya que verán como el nuevo propietario deberá asumir la deuda de los tres ejercicios anteriores y no el del año anterior como ocurría hasta ahora.

Por lo tanto es el vendedor debe demostrar que no tiene deudas pendientes con su comunidad de propietarios, responde de las de los últimos tres años, nada menos.

Hay que tener en cuenta que para que pueda darse la legitimidad de esta responsabilidad del nuevo propietario, las deudas comunitarias previas deben encontrarse vencidas y ser exigibles. Por todo lo anterior, a la hora de comprar una casa y evitar sorpresas y perjuicios económicos futuros, es conveniente solicitar al vendedor una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, que deberá ser expedido previamente a la firma de la escritura, con la finalidad de que sea incorporado a la misma.

No obstante, es conveniente apuntar que pudiera ocurrir que existan pagos que aún no han vencido, es decir, deudas de vencimiento futuro y que, por tanto, no aparezcan en la certificación de deudas comunitarias, por ejemplo, una obra que se pagará mediante una derrama aprobada en una junta de propietarios. Por ello, es deseable que el comprador averigüe previamente con el Administrador o el Presidente qué deudas existen con cargo a la casa que va a comprar, o qué pagos están por efectuarse y por ello no consta como deuda, ya que no ha vencido la fecha para realizarlo.

Es fundamental que el Notario de fe y se incorpore el certificado de deudas a la escritura de compraventa.

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