Cómo valorar tu casa en Sanlúcar de Barrameda

Cuando nos enfrentamos a la compraventa o alquiler de una vivienda siempre nos asalta la misma duda: el precio, ¿es caro o barato? ¿cómo lo calculo?. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o alquiler.

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Ante de nada tienes que tener claro este concepto: El precio es lo que pagas por una casa mientras que, para valorarla, tienes que pensar en lo que vas a recibir de ella.

 Para determinar el valor de una casa debemos seguir 4 pasos sencillos:

  1. Calcular los gastos asociados a la compra de la casa.
  2. Muestra del precio de alquiler de casas la misma zona.
  3. Obtención de la rentabilidad bruta y neta por alquiler.
  4. Valorar la casa.

Para ello vamos hacerlo con un ejemplo práctico y nos fijamos en una casa en venta de 2ª mano en la calle Hermano Fermín de Sanlúcar de Barrameda de 72 m2 metros cuadrados que tienes puesto en un portal de Internet  un precio de 120.000 €.

  1. Cálculo de los gastos adicionales asociados a la compra de la vivienda.

Una vez conocido el precio hay una serie de gastos adicionales que tienes que calcular desde el primer momento para obtener el desembolso final y no llevarte sorpresas de última hora. Estos gastos son los siguientes:

1.- Impuestos, son diferentes si se trata de vivienda nueva o de segunda mano:

Vivienda nueva:

  • IVA: 10% del importe escriturado.
  • Impuesto sobre actos jurídicos documentales (IAJD): varía entre 0,1% y 0,3%, dependiendo del importe de la vivienda. Aquí puedes ver los diferentes escalones del IAJD para Andalucía.  Desde 23 de junio de 2012 (Ley 3/2012): 1,5%. El 0,3 % en las adquisiciones de la vivienda habitual de valor real no superior a 130.000 €, por sujetos pasivos menores de 35 años.

Vivienda de segunda mano:

  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): en Andalucía es el 8% del importe escriturado.

 -Gastos de notaría, como referencia, entre un 0,1% y un 0,6% del importe del préstamo hipotecario.

-Gastos de registro, por la inscripción en el Registro de la Propiedad, como referencia, puedes considerar un 0,3% del importe de la vivienda.

-Gastos de tasación, si solicitas un préstamo hipotecario, como valor de referencia puedes considerar 250 €.

*Gastos de gestoría, si quieres que te tramiten todas las gestiones asociadas a la compraventa, suponemos en  350 € tanto para la compra-venta como para la hipoteca.

Si quieres calcular estos gastos de manera automática, en esta dirección tienes una calculadora que lo hace por ti. Sólo tienes que introducir el precio, en nuestro caso 150.000 € y el importe estimado de la financiación. Para este ejemplo he considerado un 80%. Si utilizas la calculadora que te señalaba los resultados que obtienes son estos:

Precio de venta:   120.000 €.

Impuesto ITP:            9.600  €.

Notaría:                        495  €.

Registro:                       196 €.

Tasación:                      250 €.

Gestoría:                       350 €.

Total:                     130.891 €.

Como puedes ver el precio que pagarías finalmente se te ha incrementado en un 9%.

  1. Muestreo de precio de alquiler de inmuebles en la misma zona.

Hay que  obtener una muestra representativa de precios de alquiler de pisos similares al que estás estudiando en la misma zona. Puedes obtener la muestra de casas próximas al tuyo a través de las páginas de  portales inmobiliarios.

Echo este muestreo por la zona hemos obtenido que un piso de 72m2 obtiene un valor medio de alquiler de 500 €/mes, que equivale a 6.000 €/año.

  1. Obtención de la rentabilidad bruta y neta por alquiler.

La rentabilidad bruta de alquiler que hacemos es dividir  el ingreso anual esperado por el alquiler entre el importe de la adquisición: 6.000/130.891, obteniendo un resultado de 4,58 %.

La rentabilidad neta es la que realmente obtendrías, ya que se calcula descontando a los ingresos esperados los gastos asociados a la propiedad de la vivienda. Estos gastos son fundamentalmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de comunidad propios del inmueble.

El IBI se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral (no real) del inmueble. Es un impuesto municipal. En la ciudad de Sanlúcar el tipo aprobado para 2016 es 1,00 %. Debes conocer el valor catastral para calcularlo. Lo tienes en el propio recibo del IBI, es lo más cómodo. En este ejemplo vamos a considerar un valor catastral de  75.000 €. El IBI anual sería, por tanto,  unos 750 €.

Como gastos de comunidad puedes considerar entre 50 € al mes, el gasto anual sería 600 €. Los gastos anuales del propietario ascienden a 1.350 €. La rentabilidad neta sería igual a (6.000-1.350)/130.891, con lo que obtienes un resultado de  3,55%.

  1. Valoración de la vivienda

Tenemos que determinar si esa rentabilidad es suficiente, o, si no, qué precio debería tener la vivienda. Para no equivocarte y cubrirte ante riesgos por bajada de precios de alquiler o períodos en el que la vivienda esté vacía, te aconsejo que exijas a la vivienda una rentabilidad neta de partida de, como mínimo el 5%.

Fijado este valor, ¿cómo llegar al valor objetivo? Sería:

  • Divide el ingreso neto entre la rentabilidad exigida: (6.000-1350) / (0,05)=93.000. Este es el importe total de la compra.
  • Descuenta al importe total de la compra los gastos adicionales de acuerdo con el incremento obtenido en el paso 1:  120.000 / (1+0,08) = 111.000 (redondeado)

Ya tienes el valor objetivo: 111.000 €. La conclusión es que el piso que estamos estudiando debería bajar su precio un 8,3 %. (8,3% = (120.000-111.000)/120.000).

Hasta ahora, en ningún momento he hablado de la financiación. Te puedes equivocar si mezclas las dos cosas y asocias rentabilidad con el coste de la financiación, sobre todo ahora que los tipos de interés están tan bajos. La financiación va a ser para ti un coste necesario para comprar la vivienda que se traducirá en unos gastos financieros anuales. Al restar a tu rentabilidad neta los gastos financieros comprobarás el beneficio de la operación. En este caso, imagínate que optas por una hipoteca a tipo fijo por el 80% del valor. En estos momentos puedes encontrar ofertas entre el 2,50% y 3,50%. Si consideramos el 3% como referencia, ¿cuál es tu beneficio real después de gastos financieros?

+Ingresos netos de alquiler: 6000-1350         = 4.650 €

-Gastos financieros:   3% x 80% x 111.000    =  2.264 €

Beneficio                                                              = 2.386 €

Y si quieres expresar el beneficio en relación al importe total de la compra: 2.386 / 111.000 = 2,2%.

 Si tienes alguna duda, por favor no dudes ponerte en contacto con nosotros que estaremos de ayudarte sin compromiso alguno.

Visto información en:

Bankinter

Precio Vivienda Madrid

Pamicasa

Publicado por Fernando Hernandez

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