¿Cuáles son las comisiones de las hipotecas?

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Cuando los bancos nos conceden una hipoteca para comprar una casa nos cobran unas comisiones que estarán registradas  en la escritura de la hipoteca y en el contrato que firmamos con ellos. Conocerlas nos dará cierta ventaja a la hora de negociar.

Estas comisiones se formalizan de antemano, pero se pueden producir en cualquier momento de la vida de la hipoteca. Estas son las comisiones más frecuentes en las hipotecas:

Comisión de estudio

Es el % que  cobran las entidades por gestiones y análisis para comprobar la solvencia del cliente. Normalmente es un % sobre el importe solicitado. Cada vez está más en desuso, pero recuerde que si no le dan el préstamo no le pueden cobrar esta comisión.

Comisión de apertura

Esta se cobra por los  trámites que realiza el banco y que se vinculan a la formalización y disposición del dinero para el solicitante. Según el Banco de España, suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación.

Comisión por modificación de condiciones o por cambio de garantías

Es lo que se conoce como novación de la hipoteca. Durante la vida de la hipoteca es probable que el cliente solicite modificaciones en el préstamo (las dos partes deben estar de acuerdo). El banco cobra por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o por el análisis de riesgos que pueden suponer estas modificaciones.

Comisión por amortización parcial anticipada

Se refiere a un % que la entidad cobra por los trámites administrativos que debe realizar, así como por la compensación por lo que deja de ganar, al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

Comisión por compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés

Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Comisión por compensación por tipo de interés

El Banco de España es muy claro en este aspecto, ya que en las hipotecas a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En cambio, si se trata de otros casos, el importe será el pactado, aunque su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad.

 Por cancelación o amortización anticipada total

Al igual que en la cancelación o amortización parcial, se refiere a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, como también por la compensación a la entidad por lo que deja de al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. El Banco de España contempla que en el caso de las hipotecas a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que el cliente haya pactado una subrogación con otra entidad.

Comisión por subrogación

Es la comisión que nos cobran por cambiar la hipoteca banco o simplemente por cambiar el titular de la misma. El Banco de España fija unos topes que son del  0,50% en el caso de subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y del 1% cuando el préstamo original se hubiera concertado en fecha anterior.

Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España

Publicado por Fernando Hernandez

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