Mes: septiembre 2016

28
Sep
2016

Cómo valorar tu casa en Sanlúcar de Barrameda

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Ante de nada tienes que tener claro este concepto: El precio es lo que pagas por una casa mientras que, para valorarla, tienes que pensar en lo que vas a recibir de ella.

 Para determinar el valor de una casa debemos seguir 4 pasos sencillos:

  1. Calcular los gastos asociados a la compra de la casa.
  2. Muestra del precio de alquiler de casas la misma zona.
  3. Obtención de la rentabilidad bruta y neta por alquiler.
  4. Valorar la casa.

Para ello vamos hacerlo con un ejemplo práctico y nos fijamos en una casa en venta de 2ª mano en la calle Hermano Fermín de Sanlúcar de Barrameda de 72 m2 metros cuadrados que tienes puesto en un portal de Internet  un precio de 120.000 €.

  1. Cálculo de los gastos adicionales asociados a la compra de la vivienda.

Una vez conocido el precio hay una serie de gastos adicionales que tienes que calcular desde el primer momento para obtener el desembolso final y no llevarte sorpresas de última hora. Estos gastos son los siguientes:

1.- Impuestos, son diferentes si se trata de vivienda nueva o de segunda mano:

–Vivienda nueva:

  • IVA: 10% del importe escriturado.
  • Impuesto sobre actos jurídicos documentales (IAJD): varía entre 0,1% y 0,3%, dependiendo del importe de la vivienda. Aquí puedes ver los diferentes escalones del IAJD para Andalucía.  Desde 23 de junio de 2012 (Ley 3/2012): 1,5%. El 0,3 % en las adquisiciones de la vivienda habitual de valor real no superior a 130.000 €, por sujetos pasivos menores de 35 años.

–Vivienda de segunda mano:

  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): en Andalucía es el 8% del importe escriturado.

 -Gastos de notaría, como referencia, entre un 0,1% y un 0,6% del importe del préstamo hipotecario.

-Gastos de registro, por la inscripción en el Registro de la Propiedad, como referencia, puedes considerar un 0,3% del importe de la vivienda.

-Gastos de tasación, si solicitas un préstamo hipotecario, como valor de referencia puedes considerar 250 €.

*Gastos de gestoría, si quieres que te tramiten todas las gestiones asociadas a la compraventa, suponemos en  350 € tanto para la compra-venta como para la hipoteca.

Si quieres calcular estos gastos de manera automática, en esta dirección tienes una calculadora que lo hace por ti. Sólo tienes que introducir el precio, en nuestro caso 150.000 € y el importe estimado de la financiación. Para este ejemplo he considerado un 80%. Si utilizas la calculadora que te señalaba los resultados que obtienes son estos:

Precio de venta:   120.000 €.

Impuesto ITP:            9.600  €.

Notaría:                        495  €.

Registro:                       196 €.

Tasación:                      250 €.

Gestoría:                       350 €.

Total:                     130.891 €.

Como puedes ver el precio que pagarías finalmente se te ha incrementado en un 9%.

  1. Muestreo de precio de alquiler de inmuebles en la misma zona.

Hay que  obtener una muestra representativa de precios de alquiler de pisos similares al que estás estudiando en la misma zona. Puedes obtener la muestra de casas próximas al tuyo a través de las páginas de  portales inmobiliarios.

Echo este muestreo por la zona hemos obtenido que un piso de 72m2 obtiene un valor medio de alquiler de 500 €/mes, que equivale a 6.000 €/año.

  1. Obtención de la rentabilidad bruta y neta por alquiler.

La rentabilidad bruta de alquiler que hacemos es dividir  el ingreso anual esperado por el alquiler entre el importe de la adquisición: 6.000/130.891, obteniendo un resultado de 4,58 %.

La rentabilidad neta es la que realmente obtendrías, ya que se calcula descontando a los ingresos esperados los gastos asociados a la propiedad de la vivienda. Estos gastos son fundamentalmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de comunidad propios del inmueble.

El IBI se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral (no real) del inmueble. Es un impuesto municipal. En la ciudad de Sanlúcar el tipo aprobado para 2016 es 1,00 %. Debes conocer el valor catastral para calcularlo. Lo tienes en el propio recibo del IBI, es lo más cómodo. En este ejemplo vamos a considerar un valor catastral de  75.000 €. El IBI anual sería, por tanto,  unos 750 €.

Como gastos de comunidad puedes considerar entre 50 € al mes, el gasto anual sería 600 €. Los gastos anuales del propietario ascienden a 1.350 €. La rentabilidad neta sería igual a (6.000-1.350)/130.891, con lo que obtienes un resultado de  3,55%.

  1. Valoración de la vivienda

Tenemos que determinar si esa rentabilidad es suficiente, o, si no, qué precio debería tener la vivienda. Para no equivocarte y cubrirte ante riesgos por bajada de precios de alquiler o períodos en el que la vivienda esté vacía, te aconsejo que exijas a la vivienda una rentabilidad neta de partida de, como mínimo el 5%.

Fijado este valor, ¿cómo llegar al valor objetivo? Sería:

  • Divide el ingreso neto entre la rentabilidad exigida: (6.000-1350) / (0,05)=93.000. Este es el importe total de la compra.
  • Descuenta al importe total de la compra los gastos adicionales de acuerdo con el incremento obtenido en el paso 1:  120.000 / (1+0,08) = 111.000 (redondeado)

Ya tienes el valor objetivo: 111.000 €. La conclusión es que el piso que estamos estudiando debería bajar su precio un 8,3 %. (8,3% = (120.000-111.000)/120.000).

Hasta ahora, en ningún momento he hablado de la financiación. Te puedes equivocar si mezclas las dos cosas y asocias rentabilidad con el coste de la financiación, sobre todo ahora que los tipos de interés están tan bajos. La financiación va a ser para ti un coste necesario para comprar la vivienda que se traducirá en unos gastos financieros anuales. Al restar a tu rentabilidad neta los gastos financieros comprobarás el beneficio de la operación. En este caso, imagínate que optas por una hipoteca a tipo fijo por el 80% del valor. En estos momentos puedes encontrar ofertas entre el 2,50% y 3,50%. Si consideramos el 3% como referencia, ¿cuál es tu beneficio real después de gastos financieros?

+Ingresos netos de alquiler: 6000-1350         = 4.650 €

-Gastos financieros:   3% x 80% x 111.000    =  2.264 €

Beneficio                                                              = 2.386 €

Y si quieres expresar el beneficio en relación al importe total de la compra: 2.386 / 111.000 = 2,2%.

 Si tienes alguna duda, por favor no dudes ponerte en contacto con nosotros que estaremos de ayudarte sin compromiso alguno.

Visto información en:

Bankinter

Precio Vivienda Madrid

Pamicasa

Publicado por Fernando Hernandez en Alquiler, Comprar, 0 comentarios
21
Sep
2016

¿Cuáles son las comisiones de las hipotecas?

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Cuando los bancos nos conceden una hipoteca para comprar una casa nos cobran unas comisiones que estarán registradas  en la escritura de la hipoteca y en el contrato que firmamos con ellos. Conocerlas nos dará cierta ventaja a la hora de negociar.

Estas comisiones se formalizan de antemano, pero se pueden producir en cualquier momento de la vida de la hipoteca. Estas son las comisiones más frecuentes en las hipotecas:

Comisión de estudio

Es el % que  cobran las entidades por gestiones y análisis para comprobar la solvencia del cliente. Normalmente es un % sobre el importe solicitado. Cada vez está más en desuso, pero recuerde que si no le dan el préstamo no le pueden cobrar esta comisión.

Comisión de apertura

Esta se cobra por los  trámites que realiza el banco y que se vinculan a la formalización y disposición del dinero para el solicitante. Según el Banco de España, suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación.

Comisión por modificación de condiciones o por cambio de garantías

Es lo que se conoce como novación de la hipoteca. Durante la vida de la hipoteca es probable que el cliente solicite modificaciones en el préstamo (las dos partes deben estar de acuerdo). El banco cobra por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o por el análisis de riesgos que pueden suponer estas modificaciones.

Comisión por amortización parcial anticipada

Se refiere a un % que la entidad cobra por los trámites administrativos que debe realizar, así como por la compensación por lo que deja de ganar, al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

Comisión por compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés

Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Comisión por compensación por tipo de interés

El Banco de España es muy claro en este aspecto, ya que en las hipotecas a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En cambio, si se trata de otros casos, el importe será el pactado, aunque su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad.

 Por cancelación o amortización anticipada total

Al igual que en la cancelación o amortización parcial, se refiere a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, como también por la compensación a la entidad por lo que deja de al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. El Banco de España contempla que en el caso de las hipotecas a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que el cliente haya pactado una subrogación con otra entidad.

Comisión por subrogación

Es la comisión que nos cobran por cambiar la hipoteca banco o simplemente por cambiar el titular de la misma. El Banco de España fija unos topes que son del  0,50% en el caso de subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y del 1% cuando el préstamo original se hubiera concertado en fecha anterior.

Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España

Publicado por Fernando Hernandez en Hipoteca, 0 comentarios
14
Sep
2016

Antes de comprar casas un baño de realidad

 

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Las casas como las personas son diferentes, no hay dos casas iguales. Cada persona es única y, por eso, es muy importante coger un papel y hacer una lista  de todas las cosas que buscamos en una casa.

Antes de comprar casa, debemos considerar cuál es nuestro precio máximo, que localización quieres, el tamaño, que servicios  y entorno (piscina, zonas comunes y/o comercios) y diseño (una o dos plantas, etc.).

Pero una cosa es soñar y otro es la realidad, por eso tenemos que preguntarnos hasta dónde podemos llegar en la compra de la casa, cuál es nuestra realidad y nuestras prioridades. Si no fuera posible conseguir todo lo que quieres por el precio que te has fijado como máximo, ¿qué cosas son las más importantes? Por ejemplo, ¿sacrificarías una habitación a cambio de un salón mayor? ¿Aceptarías una mayor distancia al trabajo a cambio de más espacio por el mismo precio?

Es fundamental que dediques tiempo a reflexionar antes de salir a ver casas. Ahorrarás muchísimo tiempo y acertarás. Y, hay que ser realista, aspirar a una casa a medida de las posibilidades de cada uno.

Debes comenzar haciendo tu propio estudio económico y laboral, y continúa perfilando el presupuesto, la zona y la tipología de la casa.

Tienes que analizar tus objetivos y tu rango de precio. Tienes que por estudiar si económica y laboralmente (tener un empleo estable) la compra es posible. Hay que dilucidar el precio que puede pagarse, ya sea sin o con financiación ajena (con consulta obligada al banco). Hay que fijar el presupuesto a partir de los ahorros que se tienen, el salario y la hipoteca a la que podría accederse.

Luego fundamental para empezar la búsqueda es establecer el dónde, la localización de la vivienda. Evidentemente, hay que tener los pies en el suelo y mirar en zonas acordes al presupuesto. Hay que ser consciente de que la vivienda ideal no existe y más aún si hay limitaciones presupuestarias.

Tras tener la localización, el siguiente dilema pasa por decantarse por la tipología según las necesidades presentes o futuras: superficie, dormitorios, número de baños, zonas comunes, con o sin garaje, etc. En este punto, puede optarse por una casa para corto, medio o largo plazo, para toda la vida.

Una vez visto el presupuesto, zona y tipología, llega la búsqueda en sí, que puede hacerse en portales inmobiliarios, a pie de calle, en agencias o con la ayuda incluso de un asesor personal inmobiliario. Esta fase es la más estresante y debe dar como fruto una selección de los inmuebles que más se aproximen al deseado. Hay que ser consciente de que la vivienda ideal no existe y más aún si hay limitaciones presupuestarias.

Luego te queda la negociación y el papeleo.

Dossier corporativo Confia-T

Publicado por Fernando Hernandez en Comprar, 0 comentarios