Mes: agosto 2016

¿Cuándo prescriben las deudas?

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Una deuda no se puede reclamar eternamente. La ley establece, dependiendo de la naturaleza y origen de la misma, determinados plazos de prescripción que pueden ir desde los cinco hasta los 20 años.

Para que una deuda prescriba es necesario que:

1.- El acreedor no haya ejercido ninguna acción ni judicial ni extrajudicialmente para reclamar la deuda.
2.- Y que el deudor no haya reconocido ni aceptado de forma expresa o tácita la deuda pendiente de pago.

Desde octubre de 2015, que entró en vigor la Ley 42/2015 de reforma de la Ley 1/200 de Enjuiciamiento civil (que modifica el artículo 1964 del Código Civil), las deudas derivadas de un contrato personal que no tengan señalados términos especiales prescriben a los cinco años.

Pero hay casos para los que la ley sí que establece un tiempo concreto de prescripción, ¿cuáles son estas deudas y sus plazos?

  • Suministros domésticos. Las deudas por los impagos del agua, la luz, el gas o el teléfono, entre otros suministros, prescriben a los cinco años. No obstante, se aplica en ocasiones el periodo de tres años ( que fija los plazos para abonar a los comerciantes el precio de los géneros vendidos).
  • Deudas de alquiler. Las deudas derivadas del impago del arriendo de un piso tienen una prescripción de cinco años.
  • Deudas de pensión alimenticia. Estos impagos también se quedarán sin cobrar tras cinco años sin que haya reclamación fehaciente del acreedor o sin que el deudor la asuma.
  • Deudas comerciales con otras empresas. Prescriben a los cinco años.
  • Deudas con abogados, registradores o notarios. A los tres años prescriben las deudas con estos profesionales.
  • Deudas con farmacéuticos o profesores. Su plazo de prescripción es también de tres años.
  • Deudas tributarias. La Administración tiene un tiempo de cuatro años para determinar la deuda con Hacienda, mediante la oportuna liquidación.
  • Deudas con las tarjetas de crédito. Tienen un periodo de prescripción de 15 años. En el contrato de una tarjeta, el emisor se obliga a unas prestaciones a cambio del abono de una cuota anual y a pagar las cantidades dispuestas en la forma convenida. El banco tiene la obligación de hacer frente a las facturaciones que se presenten. Entre la entidad y el titular de la tarjeta se establece un contrato de apertura de crédito de naturaleza personal, sometido al plazo general de 15 años. Por ello, el banco dispone de ese tiempo para reclamar al titular de la tarjeta tanto las cuotas impagadas como los intereses de demora.
  • Deudas hipotecarias. El plazo de prescripción de una hipoteca es de 20 años, comenzando a contar desde el vencimiento que tiene fijado el préstamo.

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¿Qué hacemos si hemos compramos una casa con desperfectos?

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Los vicios ocultos de las casas son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde firma de la compraventa, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

En el caso que nos encontremos con desperfectos o vicios ocultos, después de la compra de la casa, tenemos unos plazos concretos para poder reclamar al vendedor.

Para estos casos, el Código Civil establece que el vendedor está obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos que tenga la casa, siempre y cuando los vicios o daños de los que adolece la misma la hagan impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen o entorpecen su uso de tal manera que el comprador, de haberlo sabido, no habría adquirido la casa o, en todo caso, hubiera pagado menos por ella.

¿Qué se consideran vicios ocultos? entre otros:

– Vivienda afectada por derramas extraordinarias como consecuencia, por ejemplo, de obras de pavimentación y acerado e instalación de alumbrados, siempre y cuando dicha derrama fuera objeto de aprobación en junta general celebrada con anterioridad a la compraventa de la casa.

– Viviendas con problemas en las tuberías.

-Viviendas que adolezcan de aluminosis.

Demostrar las existencias de estos desperfectos o vicios ocultos corresponde al comprador de la casa, por lo que el mismo tendrá que reunir toda aquella documentación que acredite la existencia de los vicios así como la preexistencia de los mismos a la firma del contrato.

Es importante tener en cuenta que cuando la compraventa se lleva a cabo entre particulares no se actúa como consumidores, sino como particulares, normalmente en compraventa de casas de 2ª mano. Esto supone una gran diferencia en el tratamiento de los vicios ocultos, ya que como particulares acudimos a lo dispuesto en el Código Civil. En el caso de viviendas de segunda mano, y el plazo para reclamar desperfectos es de 6 meses.

Si la vivienda es de nueva construcción, las garantías que la Ley Ordenación de la Edificación  exige incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos:

  • Seguro del constructor para garantizar durante el plazo de 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
  • Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y la solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. El importe mínimo del capital asegurado será de un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra respectivamente.

Con independencia de que el comprador descubra el vicio una vez adquirida la casa, tiene que demostrar que el mismo ya existía en el momento de firmar la compraventa.

 

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8 consejos al comprar casa sobre plano

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Aparecen algunas grúas en el horizonte de Sanlúcar de Barrameda, después de algunos años, los abusos del pasado parecen no haber mermado del todo la confianza del comprador de vivienda, aunque debemos de ir con cautela. Pero también conlleva muchos riesgos, y, para evitarlos conviene tener atados algunos cabos, entre los más importantes están los siguientes:

 1.- Infórmate sobre el vendedor. Comprueba que la promotora sea titular del solar sobre el que se va a construir la vivienda. Para ello solicita una nota simple al Registro de la Propiedad. También, acude al Ayuntamiento, para asegurarse de que el inmueble se puede construir en dichos terrenos, de que su construcción ha sido autorizada y de que cuenta con todas las licencias necesarias. Comprobar la experiencia del promotor en el sector, la solvencia financiera de la empresa.

2- Revisar el contrato privado que se firmará con la empresa. Se deben leer con atención toda y cada una de las cláusulas que incluya el contrato y preguntar todas las dudas que surjan. Mirar que dichos contratos no contengan cláusulas abusivas que permitan, cambiar el diseño del inmueble sin el consentimiento del comprador o las que suponen la renuncia de éste a la elección del notario, o que se obligue a contratar la hipoteca con la entidad con la que la promotora mantiene sus préstamos.

3.- Se deben requerir los planos de la futura vivienda a la vez que se firma el contrato, así como su emplazamiento exacto dentro de la promoción, la superficie útil, la memoria de calidades (que debe detallar los materiales empleados), el precio y la forma de pago, o la fecha de entrega.  Y, si es necesario, contar pedir a un profesional técnico que se la explique. Y también, recabar los folletos y documentación publicitaria de la promoción, ya que todo ello se integra en el contrato.

4.- Todos los pagos a cuenta que realice durante el tiempo que se prolonga la construcción de las viviendas deberán realizarse a través de transferencia bancaria y compruebe que su destino es una cuenta separada e independiente abierta por el promotor a tal efecto. De tal forma que con esas aportaciones que realizan los compradores el promotor solo debe hacer frente a los gastos de edificación y no a los de compra del suelo, ni a la tramitación de los planes parciales o a los gastos de urbanización. En esa cuenta deberá consignarse de este modo el dinero objeto del aval. Asegúrate de que la promotora cuenta con un seguro o aval bancario general de toda la promoción que garantice todas las cantidades entregadas a cuenta por todos los futuros propietarios de cada una de las casas que componen la promoción. Y, por supuesto, reclame el aval individual, garantizado por un banco o una compañía de seguros que será el que le indemnice y permitirá que recupere el dinero pagado en caso de que no le puedan entregar la vivienda que usted compró.

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5.- Asegúrate del precio final de la vivienda, en el documento que te facilite la empresa.  Desde el 1 de enero de 2013, cuando se compra una casa nueva, de primera transmisión, hay que pagar un 10% de IVA. Debemos comprobar si el precio de la vivienda incluye este impuesto o hay que sumarlo. Por ejemplo, para una vivienda de 100.000 euros estaríamos hablando de 10.000. También la fecha exacta de entrega de llaves.

6.- Asegúrate de la forma de pago y entrega de la vivienda. Si se opta por un sistema de cuotas antes de la entrega de las llaves, debe constar con precisión el importe de cada uno de ellos y su fecha de vencimiento. Lo más habitual es que, durante la construcción, se adelante un 20% ó 30% del precio total y que lo restante se pague al entregarse la vivienda y firmarse la escritura pública de compraventa. También es necesario conocer qué sucede con la reserva si nos arrepentimos y decidimos no comprar la casa, o qué sucede si se retrasa la entrega la vivienda, si tenemos derecho a algún tipo de indemnización o compensación. O qué derechos tenemos si finalmente la casa no llega a construirse.

7.- Comprueba y valora la orientación de la vivienda. Esta información debería venir indicada en el plano. Conociendo la orientación de la vivienda podremos saber a qué hora del día entrará más luz, si es un piso más o menos luminoso. Es importante informarse sobre la eficiencia energética de la vivienda y pedir al promotor una estimación sobre el ahorro que una determinada calificación puede tener para nuestros bolsillos.

8.- Una vez finalizada la vivienda, no firmes las escrituras inmediatamente. Debes asegurarte de que la vivienda está en perfectas condiciones. Revisa los acabados, la pintura y comprueba que todo se ajusta a lo previsto a la memoria de calidades, incluso en las zonas comunes. El comprador tiene derecho a disponer, durante las 72 horas previas a la firma, de un borrador de la escritura, para revisarlo y pedir aclaraciones al notario.

Para más tranquilidad, nuestro consejo es buscar un experto que te asesore sobre la posibilidad de ciertas cláusulas abusivas,  o ayudarte a entender y a requerir la información exigida por la normativa de consumo.

Más información:

El Confidencial

EL País

Cinco Días

Idealista

Normativa Junta de Andalucía

Fotos: Parquemarquinitos y Pisos.com

 

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171 años de historia Carrera de Caballos en las playas de Sanlúcar

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Casi nada, para dos siglos de  tradición, algo que nació las competiciones informales de los dueños de caballos que transportaban el pescado desde el antiguo puerto de Bajo de Guía hasta los mercados de poblaciones locales.

El 31 de agosto de 1845 se celebró el primero de estos encuentros ecuestres, reconocidos con el título de Interés Turístico Internacional desde 1997.

El escenario es único. Cada verano, desde hace 171 años, los mejores caballos se dan cita a partir de las seis de la tarde en las playas de la localidad gaditana, junto a la desembocadura del Guadalquivir y con Doñana al fondo.

Una playa que se convierte en un gran hipódromo,  que tiene como cierre cada día un atardecer muy diferente con una luz casi mágica. Una pista de carrera que es espacio natural cerca al mar y con los perfiles del Coto de Doñana, al fondo.

La Sociedad  de Carreras de Caballos de Sanlúcar de Barrameda  se constituyó el 20 de septiembre de 1845, siendo la segunda institución caballar nacida en España después de la Sociedad de Fomento de Cría Caballar, que data de abril de 1841.

En esta fiesta de interés turístico internacional, las carreras de caballos tienen lugar sobre la arena, al borde de las olas del Atlántico. El suelo tiembla y los espectadores se solazan con sus bebidas bajo la sombrilla. Sanlúcar de Barrameda, Cádiz. Primer ciclo, del 12 al 14, Segundo ciclo, del 26 al 28.

No hay que perdérselo.

Video promocional carreras de caballos

Sociedad de Carreras de Caballos de Sanlúcar de Barrameda

Junta de Andalucía. Turismo

Fotos: coloraria

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171 años de historia Carrera de Caballos en las playas de Sanlúcar

sanlucar-carreras-caballos

Casi nada, para dos siglos de  tradición, algo que nació las competiciones informales de los dueños de caballos que transportaban el pescado desde el antiguo puerto de Bajo de Guía hasta los mercados de poblaciones locales.

El 31 de agosto de 1845 se celebró el primero de estos encuentros ecuestres, reconocidos con el título de Interés Turístico Internacional desde 1997.

El escenario es único. Cada verano, desde hace 171 años, los mejores caballos se dan cita a partir de las seis de la tarde en las playas de la localidad gaditana, junto a la desembocadura del Guadalquivir y con Doñana al fondo.

Una playa que se convierte en un gran hipódromo,  que tiene como cierre cada día un atardecer muy diferente con una luz casi mágica. Una pista de carrera que es espacio natural cerca al mar y con los perfiles del Coto de Doñana, al fondo.

La Sociedad  de Carreras de Caballos de Sanlúcar de Barrameda  se constituyó el 20 de septiembre de 1845, siendo la segunda institución caballar nacida en España después de la Sociedad de Fomento de Cría Caballar, que data de abril de 1841.

En esta fiesta de interés turístico internacional, las carreras de caballos tienen lugar sobre la arena, al borde de las olas del Atlántico. El suelo tiembla y los espectadores se solazan con sus bebidas bajo la sombrilla. Sanlúcar de Barrameda, Cádiz. Primer ciclo, del 12 al 14, Segundo ciclo, del 26 al 28.

No hay que perdérselo.

Video promocional carreras de caballos

Sociedad de Carreras de Caballos de Sanlúcar de Barrameda

Junta de Andalucía. Turismo

Fotos: coloraria

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¿Cuánto se tarda en vender una casa en Sanlúcar?

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Vender una casa sigue siendo una operación que requiere paciencia, pese a que parece que las cosas están mejorando en nuestra ciudad.

Aunque en el último trimestre de 2015 en Sanlúcar de Barrameda, según estadísticas del Ministerio de Fomento, se vendieron 143 viviendas, en el primer trimestre del 2016 se han vendido 152 viviendas, casi un 5% más.

En España, según varios estudios de consultoras o tasadoras especialistas, se tarda una media de 10,6 meses en  en vender una vivienda desde que se pone en el mercado. Pero los extremos son unos plazos medios, entre 18 y 24 meses para algunas provincias, que son las que tienen unos plazos más largos; y entre 6 a 12 meses en Madrid, Barcelona y Málaga.

Esa es la media, porque al igual que con los precios y con el número de operaciones de venta, los plazos para cerrar la compraventa difieren mucho según regiones y provincias.

Pero lo que nos interesa, y haciendo la cuenta de la vieja, si el 21 de  julio, en el portal idealista en Sanlúcar de Barrameda, solo en este portal, había 931 viviendas en venta, y en al año 2015 se vendieron una media por mes de 42 viviendas, resulta que el tiempo medio de vender una vivienda en nuestra ciudad sería de 1 año y 10 meses.

Pero la realidad es que, en estos momentos, se incorporan más viviendas a la oferta, así que quien quiera vender pronto, ya sabe paciencia, pero también ponerla en precio, porque si no la vende el vecino.

Foto: wikipedia

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