Cómo elegir préstamo hipotecario para comprar vivienda

La financiación es fundamental en la compra de una vivienda. Porque la mayoría de las personas no tienen el dinero en efectivo para comprar al contado. Pero en la actualidad hay una oferta muy variada de préstamos hipotecarios, de las que el comprador de vivienda debe estudiar con detenimiento cuál es la mejor opción en su caso.

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El préstamo hipotecario es fundamental a la hora de comprar vivienda. Porque la mayoría de las personas  no tienen el dinero en efectivo para comprar al contado. Pero en la actualidad hay una oferta muy variada de préstamos hipotecarios, de las que el comprador de vivienda debe estudiar con detenimiento cuál es la mejor opción en su caso.

Lo primero que el comprador de vivienda  deberá decidir -y es algo que las entidades financieras en muy rara ocasión le pondrán de manifiesto- es si quiere elegir  un interés variable o un interés fijo.

Interés variable en el préstamo hipotecario

El interés variable es aquel que se hace depender de un índice de referencia (normalmente el Euribor, aunque algunas entidades utilizan también el IRPH, pese a que es perjudicial para el comprador de vivienda) añadiendo un diferencial, que en la actualidad oscila entre 1,25% y 2,5% en la mayoría de las entidades. Este tipo de interés dependerá de las fluctuaciones que sufra el índice de referencia.

Interés Fijo en el préstamo hipotecario

Por otro lado, el interés fijo nunca varía, por lo que es óptimo para aquellos que prefieran la tranquilidad de conocer su cuota mensual de por vida. En la actualidad, además, se encuentra en cotas bastante bajas (alrededor de 2,90 a 30 años) están ofertando la casi todas las entidades financieras.

Las vinculaciones en los préstamos hipotecarios

Si hemos optado por el interés variable, hay que tener mucho ojo con las “vinculaciones”, es aquí donde está el quid en la contratación de préstamos hipotecarios, porque para ofrecer los diferenciales tan atractivos que están ofertando en la actualidad, exige como contraprestación: contratar con ellos todo tipo de seguros de hogar multiriesgo o seguros de vida, domiciliar las nóminas, tarjetas de crédito, etc. Si sumamos los precios des estas vinculaciones (seguros y demás gastos) que nos suponen estas vinculaciones, la diferencia con respecto a un diferencial sin vinculaciones sea mínima.

Suponiendo que hayamos decidido contratar todas estas vinculaciones con la entidad, ya tenemos claro que nos van a dar un prestamos hipotecario a interés variable con índice de referencia Euribor más un diferencial del 1´5%, debemos tener en cuenta ahora la valoración de la vivienda a efectos de saber qué importe nos concederá la entidad: el banco no dará más de un 80% del valor de tasación, es decir, que si la vivienda se tasa en 100.000 euros, el banco nos financiará 80.000 euros. De aquí deducimos dos cosas: la primera, que es necesario incurrir en el gasto de la tasación -300 euros aproximadamente-, y la segunda es que necesitaremos tener un pequeño colchón para aportar como entrada o un aval de otra vivienda libre de cargas.

Con todos estos datos, y teniendo en cuenta que el ratio de endeudamiento no puede ser superior al 30% de nuestros ingresos así como que el plazo máximo de concesión de hipotecas es de 30 años, podremos calcular, finalmente, la cuota a pagar -al menos, mientras el Euribor no sufra variaciones. Lo más normal es que el primer año se trate de un interés fijo -en torno al 2%-, pasando luego a aplicarlo pactado en cuanto a diferencial. Para que nos hagamos una idea, para un importe financiado de 100.000 euros, en un plazo de 30 años, las cuotas actuales están situadas, aproximadamente, entre los 320 y los 400 euros mensuales -en función del diferencial finalmente aplicado.

La Oferta vinculante

Si llegamos a un acuerdo, la entidad nos tiene que presentar una oferta vinculante escrita y gratuita, que tendrá una validez no inferior a 10 días, y que debe recoger todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario. Este paso es ahora más importante que nunca. Los préstamos hipotecarios nos las dan con cuentagotas, por ello, si conseguimos una oferta vinculante podemos intentar mejorarla con otros bancos pero siempre con el as en la manga de no perder la primera oferta o cambien las condiciones.

Si finalmente llegamos al notario, debemos siempre solicitar la lectura previa (un día de antelación normalmente) de la escritura para ahorrarnos sorpresas desagradables a la hora de la firma.

Siempre es aconsejable dejarse asesorar por un experto durante todo el procedimiento de contratación de este producto bancario. Los honorarios de la mayoría de profesionales no serán muy altos en comparación con el ahorro que nos pueden llegar a conseguir a lo largo de la vida de nuestra hipoteca.

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Publicado por Fernando Hernandez

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