Cambia de hipoteca: ahora puede ser el momento

En definitiva, ahora que los bancos vuelven a bajar los tipos de interés en los préstamos hipotecarios, volveremos a plantearnos las subrogaciones o cambios de banco. Haciendo cálculos para una “hipoteca media” la reducción en torno a un 0,5% de interés compensa los gastos que esto conlleva el cambio.

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Si no estás contento con las condiciones de tu hipoteca, porque el interés sea alto, por tener referenciado al  IRPH en lugar de Euribor o porque en su contrato aparece una cláusula suelo, se puede  solicitar una subrogación de hipoteca, es decir, cambiar el préstamo a otro banco o entidad financiera.

Cambiar de préstamo hipotecario es sencillo y tiene sus costes limitados por Ley, viene regulado en la Ley 2/1994.  La subrogación de hipoteca o cambio de la hipoteca de banco, consiste en trasladar el préstamo hipotecario de una entidad a otra, con la finalidad de mejorar las condiciones de nuestro contrato hipotecario.

¿Qué condiciones podemos mejorar con la subrogación de hipoteca?

Si optamos por subrogar nuestro préstamo hipotecario podremos mejorar 3 condiciones de la hipoteca, a saber:

  1. El tipo de interés: al realizar una subrogación de hipoteca tenemos varias opciones respecto al interés, ya que podremos modificar tanto el índice al que esté referenciada la hipoteca, (Euribor, IRPH, etc.) como el tipo de interés, variable, fijo o mixto. También podemos rebajar el interés de nuestra hipoteca, por ejemplo pasar de euríbor + 3 % a euríbor + 1,5 %, aunque puede que el banco nos exija a cambio contratar algún producto.
  2. Comisiones y productos vinculados: mediante una subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que nos coartan nuestro margen de actuación, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.
  3. Cláusulas abusivas: si en nuestra hipoteca tenemos una cláusula abusiva, como por ejemplo la cláusula suelo,  con la subrogación de hipoteca podemos aprovechar para deshacernos de ella. Eliminar el suelo hipotecario de nuestra hipoteca significará un alivio y un ahorro en las cuotas. Pero al igual, que el suelo, podremos hacer lo mismo con cualquier tipo de cláusula o apartado que de forma abusiva haga que paguemos más por nuestra hipoteca.

¿Qué tienes que hacer para cambiar tu hipoteca?

El comprador vivienda hipotecado puede cambiar de banco, sin tener el  consentimiento del mismo banco que tiene su hipoteca,  para ello debe seguir estas pautas:

  • 1º:Debe dirigirse al nuevo banco, que le presentará una oferta vinculante en la que aparecerán las condiciones del nuevo préstamo hipotecario.
  • 2º:El nuevo banco notificará por vía notarial al banco anterior su disposición a subrogarse en el préstamo antiguo y le requerirá para que, en el plazo de siete días, expida una certificación del importe de la deuda que tiene el interesado con él.
  • 3º:Después de entregar la certificación, el banco anterior puede evitar la subrogación (enervarla) si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación, comparece ante el mismo notario y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a igualar o mejorar las condiciones de la oferta vinculante. Esta oferta deberá materializarse en el plazo de diez días hábiles.
  • 4º:Si el banco anterior no iguala o mejora las condiciones, bastará que el nuevo banco efectúe el pago al anterior de las cantidades pendientes por capital, intereses y comisiones e incorpore a la escritura un resguardo del pago.
  • 5º:Si el banco anterior no ha querido certificar el importe de la deuda, será suficiente con que el nuevo banco la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias del error, y deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. El notario lo notificará de oficio al banco anterior.

 ¿Y cuánto no va a costar cambiar de hipoteca y de banco?

  También en este aspecto los gastos están graduados. Son 3 las cosas que suelen preocupar a los interesados antes de tomar una decisión: Impuestos, comisiones y escrituras:

  1. Impuestos: La misma Ley dice que la escritura de subrogación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es decir, no se pagan impuestos.
  2. Comisiones: La comisión que cobrará el banco depende del tipo de hipoteca. Si es de tipo variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada no puede ser mayor del 0,5%. Si por el contrario, el préstamo es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1%. En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante, el Gobierno recomendó -ya 1996- que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización. Si se trata de un préstamo (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el deudor es una persona física (o una empresa de reducida dimensión), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada las siguientes cantidades: 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación; o 0,25% si la amortización se produce a partir del quinto año.
  3. Honorarios: Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de las escrituras de subrogación, se aplica el arancel con las reducciones que establece para este caso y tomando como base de cálculo el 70% del capital.

¿Qué ventajas tiene cambiar de hipoteca?

La subrogacion de hipoteca reporta beneficios al hipotecado, siempre y cuando su coste se amortice a corto y medio plazo:

  • Mejora las condiciones de nuestra hipoteca:el principal objetivo de una subrogación de hipoteca es mejorar las condiciones para pagar menos dinero por la hipoteca. Mediante una subrogación de hipoteca podremos mudar de índice de referencia, pasando por ejemplo de IRPH a euríbor, también es posible cambiar de tipo de interés, dar de baja algún seguro y reducir o cancelar comisiones.
  • Sirve como elemento de negociación con nuestro banco actual: nuestro banco no está obligado a modificar las condiciones del contrato hipotecario, pero si le presentamos una oferta vinculante para subrogar la hipoteca a otra entidad, puede que acceda a hacer cambios.

En definitiva, ahora que los bancos vuelven a bajar los tipos de interés en los préstamos hipotecarios, volveremos a plantearnos las subrogaciones o cambios de banco. Haciendo cálculos para una “hipoteca media” la reducción en torno a un 0,5% de interés compensa los gastos que esto conlleva el cambio.

Para encontrar las auténticas hipotecas baratas del mercado, y descubrir que bancos ofrecen las mejores opciones para subrogar la hipoteca, puedes utilizar un comparador de hipotecas.

Más información:

HelpMyCash

Notariosenred

Asociación Hipotecaria Española

Banco de España

Publicado por Fernando Hernandez

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